JAKARTA - Penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) menjadi 5,75% ternyata belum mampu melandai bunga floating Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang ditawarkan oleh bank-bank di Indonesia. Kondisi ini menimbulkan pertanyaan di kalangan calon debitur mengapa bunga KPR justru tidak ikut menurun meskipun suku bunga acuan sudah turun.

Berdasarkan data dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK), diketahui bahwa rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk segmen KPR di bank umum masih berada di angka 9,28%. Bank Umum Kegiatan Usaha (BUKU) yang termasuk dalam kategori KBMI IV bahkan memiliki SBDK KPR berkisar 9%-12%. Ini menunjukkan adanya jeda waktu bagi bunga KPR untuk menyesuaikan dengan penurunan suku bunga acuan.

Bank BNI dan BCA Tetapkan SBDK di Level yang Sama

Sebagai contoh, PT Bank Negara Indonesia Tbk (BNI) mencatat bahwa SBDK untuk segmen KPR berada pada angka 9,32% per 7 Januari 2025, dengan margin keuntungan mencapai 1,96%. Di sisi lain, PT Bank Central Asia Tbk (BCA) menetapkan SBDK sebesar 9,51%, dengan margin keuntungan tertinggi mencapai 4,65% per 31 Januari 2025.

Mengomentari situasi ini, Direktur Retail Banking BNI, Corina Leyla Karnalies, menyatakan bahwa penurunan suku bunga acuan memang memberikan sinyal positif bagi penyaluran KPR. Namun menurutnya, ada beberapa kendala yang membuat bunga KPR tidak langsung mengikutinya. Salah satunya adalah waktu yang diperlukan agar biaya dana perbankan dapat menyesuaikan dengan perubahan BI rate. "Perlu waktu beberapa bulan untuk biaya dana perbankan bisa mengikuti penurunan BI rate. Selain itu, faktor persaingan di pasar juga menjadi pertimbangan bank," ujar Corina.

Persaingan Antar Bank dan Faktor Eksternal Pengaruh Bunga KPR

PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (BRI) dan PT Bank Mandiri Tbk menempatkan SBDK segmen KPR masing-masing di angka 10% dan 12,5% dengan marjin keuntungan sekitar 2,8% hingga 2,9%. Kedua bank ini belum melakukan perubahan tingkat bunga sejak Oktober 2024, hal ini dapat diartikan bahwa mereka menanti stabilitas pada pasar finansial internasional maupun domestik sebelum membuat penyesuaian.

Menurut Corina dari BNI, fokus perbankan juga terletak pada ekspansi kemitraan dengan developer dan corporate client agar bisa menawarkan produk yang lebih menarik. "Kami fokus pada ekspansi ke mitra developer dan corporate client untuk penawaran produk KPR BNI," tambahnya.

Potensi Pertumbuhan KPR di 2025

Berbicara mengenai potensi pertumbuhan, Senior Vice President Consumer Loans PT Bank Mandiri Tbk, Reza Adriansyah, menyatakan bahwa bunga KPR dari Bank Mandiri masih kompetitif dengan penawaran dimulai dari 3,55%. Per November 2024, Bank Mandiri berhasil menyalurkan KPR sebesar Rp 67,3 triliun, yang menunjukkan pertumbuhan 16,6% secara tahunan. "Untuk tumbuh lebih baik lagi, kami fokus ke ekosistem wholesale yang dikelola group," kata Reza.

Sementara itu, Executive Vice President Consumer Loan BCA, Welly Yandoko menjelaskan bahwa meski bunga acuan menurun, hal tersebut tidak serta merta langsung menurunkan bunga KPR. Per Desember 2024, BCA telah menyalurkan KPR sebesar Rp 135,5 triliun dengan peningkatan 11,2% secara tahunan, dan optimistis untuk terus melihat pertumbuhan di tahun ini. Beberapa strategi yang dilakukan BCA antara lain menawarkan berbagai pilihan bunga dan menjalin kerjasama selektif dengan developer maupun broker.

Penurunan BI rate membawa angin segar dan potensi bermainnya kebijakan kredit lebih kompetitif di sektor perumahan. Namun, realisasinya membutuhkan waktu adaptasi dari perbankan untuk menyesuaikan struktur biaya dan disrupsi dari persaingan pasar. Daya beli masyarakat, stabilitas ekonomi dan strategi bank memainkan peran besar dalam penetapan bunga KPR yang lebih diminati.

Keberhasilan bank dalam mengelola penawaran dan permintaan di sektor perumahan akan menjadi kunci penting dalam mengoptimalkan pertumbuhan KPR pada 2025, sekaligus mengantisipasi dinamika pasar yang bisa berpengaruh di tengah tren suku bunga global yang fluktuatif.