JAKARTA - Wacana pihak pemerintah dalam mengkaji skema kredit pemilikan rumah (KPR) dengan jangka waktu hingga 40 tahun dianggap mampu melebarkan akses kepemilikan hunian.
Akan tetapi, strategi tersebut wajib diselaraskan dengan pengelolaan risiko yang kokoh, termasuk proteksi asuransi jiwa, yang berpeluang menaikkan ongkos angsuran para nasabah.
Direktur Executif Institute for Development of Economics and Finance (INDEF) Esther Sri Astuti menyatakan jangka waktu KPR yang amat lama dapat menaikkan potensi gagal bayar jika masa pinjaman melewati batas umur produktif nasabah.
Oleh sebab itu, mekanisme pendanaan harus diformulasikan supaya penyelesaian tetap bisa dituntaskan sebelum nasabah menginjak masa purnabakti.
"Kalo KPR 40 tahun saya sepakat, asalkan dalam perhitungan tahun ke-40 debitur masih dalam usia produktif. Dan yg paling penting KPR harus ada insentif untuk skema percepatan pelunasan utang karena selama ini debitur yg akan melakukan percepatan pelunasan malah dikenakan pinalti dan tetap tersisa pokok utang yg besar karena di awal debitur diminta bayar bunga terlebih dulu," ujar Esther, Jumat (17/7/2026).
Berdasarkan penjelasan Esther, pemerintah pun wajib mendorong institusi perbankan untuk menghadirkan mekanisme akselerasi pelunasan tanpa denda yang besar.
Kebijakan itu dinilai krusial supaya nasabah yang memperoleh kenaikan penghasilan bisa secepatnya merampungkan utang dan menekan beban bunga sepanjang masa pinjaman.
Di sudut lain, ia memberikan peringatan bahwa jangka waktu yang melewati masa umur produktif akan menaikkan risiko kredit bagi pihak perbankan.
Efeknya, keperluan proteksi asuransi jiwa menjadi kian besar sehingga ongkos pendanaan yang wajib dikeluarkan nasabah ikut melonjak.
"Kalo kredit KPR diberikan tidak dalam usia produktif tentu akan ada potensi gagal bayar, sehingga harus dicover dg biaya asuransi yg tinggi. Ini membuat debitur bayar KPR dg lebih mahal," katanya.
Opini senada dilontarkan oleh Kepala Ekonom Permata Bank Josua Pardede.
Menurut pendapat dia, jangka waktu KPR sampai 40 tahun sejatinya dapat menekan nominal angsuran bulanan sehingga mendongkrak daya jangkau publik untuk menebus tempat tinggal.
Namun, profit tersebut wajib diseimbangkan dengan manajemen risiko yang memadai.
"Risiko gagal bayar tentu meningkat jika debitur mengambil KPR pada usia 25 tahun dan cicilan berjalan sampai usia 65 tahun atau lebih. Pada usia pensiun, pendapatan biasanya turun, kesehatan makin rentan, dan peluang bekerja tidak sekuat masa produktif," ujar Josua.
Lantaran hal tersebut, Josua menolak anggapan bahwa penyeragaman implementasi KPR 40 tahun sebaiknya diberlakukan kepada seluruh nasabah.
Menurut pandangannya, pemerintah serta sektor perbankan wajib menetapkan rentetan syarat agar skema tersebut tetap aman bagi ekosistem finansial.
Ia memaparkan beberapa poin yang wajib dipenuhi, di antaranya batas umur kedaluwarsa pinjaman, proteksi asuransi jiwa serta asuransi pemutusan hubungan kerja, peninjauan kapasitas membayar secara berkala, mekanisme akselerasi pelunasan tanpa denda masif, hingga restriksi rasio angsuran terhadap pemasukan domestik keluarga.
"Harus ada batas usia jatuh tempo, perlindungan asuransi jiwa dan kehilangan pekerjaan, skema pelunasan dipercepat tanpa penalti besar, evaluasi kemampuan bayar berkala, serta kewajiban cicilan tidak melebihi porsi aman dari pendapatan rumah tangga," ucap Josua.
