Kredit Pemilikan Rumah syariah kini tersedia melalui prosedur yang semakin variatif dan mengikuti kebutuhan masyarakat.

Bank-bank syariah terkemuka di Indonesia juga berlomba-lomba menghadirkan program KPR syariah yang semakin diminati.

Pada tahun 2020, beberapa bank syariah pun menawarkan pilihan KPR Syariah terbaik yang dapat diakses oleh masyarakat luas.

Selain itu, sejumlah bank menyediakan opsi kredit rumah syariah tanpa uang muka (DP), memberikan kemudahan lebih bagi calon pembeli.

Meski demikian, KPR syariah memiliki karakteristik yang membedakannya dari KPR konvensional.

Pembahasan lebih lanjut mengenai perbedaan ini akan dijelaskan berikutnya untuk memberikan pemahaman lebih mendalam mengenai Kredit Pemilikan Rumah syariah.

Apa Itu Kredit Pemilikan Rumah Syariah?

Kredit Pemilikan Rumah Syariah adalah produk KPR yang ditawarkan oleh bank syariah berdasarkan prinsip syariah, yang tidak melibatkan sistem bunga.

Model kredit ini dianggap menghindari praktik riba dengan menerapkan mekanisme alternatif berupa sistem bagi hasil atau nisbah, sering kali disebut profit sharing.

Dalam skema ini, bank dan nasabah berbagi keuntungan dari hasil usaha, setelah dikurangi biaya operasional, sehingga bank dan nasabah dapat berbagi pendapatan bersih.

Penentuan keuntungan dalam KPR Syariah dilakukan melalui akad yang disepakati bersama antara bank dan calon nasabah.

Pembiayaan untuk pengadaan rumah melalui KPR ini seringkali dikenal dengan istilah iB, yaitu label resmi yang digunakan bank syariah di tingkat internasional sebagai bagian dari merek Islamic Bank.

Dalam perjanjian kredit syariah ini, ada beberapa jenis akad yang diterapkan untuk menghindari unsur riba, seperti akad jual beli (murabahah), akad pemesanan khusus (istishna’), akad kerja sama modal (musyarakah), akad sewa beli (ijarah), serta akad bagi hasil (musyarakah mutanaqishah).

Keuntungan dalam KPR Syariah dapat berasal dari beberapa sumber, antara lain:

Profit margin, yang didapatkan melalui akad jual beli, di mana bank membeli rumah dari pengembang kemudian menjualnya kepada nasabah.
Biaya jasa pembangunan rumah, yang dibebankan saat nasabah meminta bank membangun rumah, dengan nasabah membayar fee untuk jasa ini.
Fee sewa dalam akad ijarah, di mana bank menyewakan rumah kepada nasabah, kemudian menjual atau menghibahkan rumah tersebut setelah masa sewa berakhir.
Bagi hasil keuntungan, yang berasal dari akad musyarakah mutanaqishah, di mana bank dan nasabah berbagi modal untuk membeli rumah. Kepemilikan rumah secara bertahap akan beralih sepenuhnya kepada nasabah.

Kelebihan dan Kekurangan KPR Syariah

Seluruh skema KPR syariah yang diterapkan di sejumlah bank besar telah didasarkan pada akad-akad yang telah mendapatkan persetujuan dari para ulama.

Dengan demikian, memilih KPR Syariah sebagai cara untuk memiliki hunian pribadi dapat menjadi pilihan yang menguntungkan. Beberapa kelebihan yang ditawarkan oleh KPR Syariah, antara lain:

Pada pembelian rumah dengan akad jual beli, cicilan bulanan akan bersifat flat sehingga tidak mengalami perubahan selama masa pembayaran.
Proses pengajuan KPR Syariah relatif cepat, memungkinkan nasabah memperoleh kepastian dalam waktu singkat.
Fleksibilitas yang ditawarkan memungkinkan KPR Syariah digunakan untuk pembelian unit rumah baik yang baru maupun bekas.
Plafon pembiayaan yang disediakan oleh bank-bank syariah cukup besar, memudahkan nasabah dalam mengakses rumah dengan harga yang lebih tinggi.
Jangka waktu pembiayaan yang diberikan cukup panjang, memberi kemudahan bagi nasabah dalam mengelola anggaran pembayaran mereka.
Tidak ada penalti untuk pelunasan lebih awal, sehingga nasabah memiliki kebebasan untuk melunasi kredit kapan pun diinginkan.
Uang muka yang harus dibayarkan relatif lebih ringan, sehingga lebih mudah diakses oleh masyarakat.

Namun, terdapat juga beberapa kekurangan dalam KPR Syariah ini, seperti:

Setiap bank menerapkan akad yang beragam, sehingga tidak ada standar yang seragam di seluruh lembaga. Calon nasabah perlu memperoleh informasi yang lebih rinci tentang jenis-jenis akad yang ditawarkan dan keuntungan dari masing-masing akad tersebut.
Dokumentasi hukum untuk KPR Syariah, seperti pembuatan akad melalui notaris, biasanya membutuhkan biaya tambahan. Hal ini disebabkan oleh adanya perbedaan akad berdasarkan skema yang dipilih oleh nasabah.

Perbedaan KPR Syariah dan KPR Konvensional

Dilihat dari persyaratan umum, sebenarnya tidak ada perbedaan besar antara KPR Syariah dan KPR konvensional.

Perbedaan utama antara keduanya terletak pada akad yang digunakan, yang akan memengaruhi perhitungan kewajiban serta simulasi pembayaran bagi nasabah.

Pada KPR konvensional, akad yang digunakan adalah akad pinjaman dengan bunga, sehingga besaran cicilan ditentukan oleh fluktuasi suku bunga Bank Indonesia (BI).

Sementara itu, KPR Syariah tidak menggunakan perhitungan bunga karena bank syariah memperoleh keuntungan dari transaksi pembelian rumah dengan sistem pembayaran tidak tunai, yang ditawarkan melalui berbagai skema bisnis berdasarkan prinsip Islam.

Daftar Produk dari Bank KPR Syariah

Bank besar di Indonesia kini telah menyediakan Skema KPR Syariah untuk memudahkan nasabah dalam memiliki rumah sesuai dengan prinsip-prinsip syariat Islam. Berikut adalah beberapa produk KPR syariah yang tersedia.

1. BNI KPR Syariah

BNI memiliki program KPR Syariah yang dinamakan BNI Griya iB Hasanah. Program ini menyediakan pembiayaan konsumtif bagi nasabah yang ingin membeli, menabung, atau merenovasi rumah, ruko, apartemen baru maupun bekas, hingga pembelian kavling yang siap dibangun, dengan menggunakan akad mudharabah.

Selain akad mudharabah, terdapat juga pembiayaan dengan akad musyarakah mutanaqisah. Dalam akad ini, kepemilikan aset secara bertahap berpindah dari satu pihak ke pihak lainnya sesuai dengan skema pembayaran yang disepakati.

Keunggulan dari produk ini antara lain adalah proses pengajuan yang relatif cepat dan mudah, serta simulasi pembiayaan yang menarik, dengan mengacu pada ketentuan Financing to Value yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Maksimum pembiayaan yang dapat diberikan oleh BNI KPR Syariah ini adalah sebesar Rp25 miliar dengan jangka waktu 15 tahun. Untuk pembelian kavling, tenor yang diberikan maksimal 10 tahun.

Nasabah yang mengalami kendala dalam melanjutkan skema akad KPR Syariah dari bank lain juga dapat melakukan proses take over KPR ke BNI Syariah.

2. BRI KPR Syariah

BRI Syariah menghadirkan produk KPR Syariah bernama Griya Faedah, yang bisa digunakan untuk membeli rumah baru atau bekas, apartemen, kavling siap bangun, renovasi, serta refinancing.

Selain itu, BRI Syariah juga memiliki program pembiayaan Faedah Sejahtera yang dirancang untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai kriteria yang ditetapkan pemerintah.

Skema pembiayaan KPR Syariah melalui Griya Faedah Sejahtera ini fleksibel dan dapat disesuaikan dengan kebutuhan dan kemampuan nasabah, baik dari segi jumlah angsuran maupun jangka waktu pembayaran, yang menggunakan akad murabahah.

Salah satu keunggulan KPR Syariah dari BRI ini adalah tidak adanya penalti bagi nasabah yang ingin melunasi pembiayaan dengan metode IMBT lebih cepat dari tenor yang disepakati.

Plafon pembiayaan yang dapat diberikan mencapai Rp3,5 miliar, dengan uang muka minimal 10% dari harga rumah.

Tenor maksimal yang ditawarkan untuk KPR Syariah BRI ini adalah 15 tahun untuk pembelian rumah baru dan bekas, 10 tahun untuk apartemen dan take over KPR, serta 5 tahun untuk kavling siap bangun.

3. BCA KPR Syariah

BCA Syariah menawarkan produk KPR Syariah melalui program KPR iB BCA Syariah, yang dapat digunakan untuk kebutuhan pembelian rumah baru, renovasi, atau refinancing.

Program ini menyediakan berbagai jenis akad yang bisa dipilih sesuai preferensi nasabah dan juga menjamin kepastian margin selama masa pembiayaan.

Nasabah bisa memilih beberapa jenis akad, di antaranya akad murabahah untuk pembelian rumah baru dan renovasi, akad istishna untuk rumah yang belum siap (indent), dan akad ijarah muntahiya bittamlik yang disediakan khusus untuk kebutuhan refinancing.

Besaran pembiayaan yang ditawarkan mulai dari Rp100 juta, dengan margin berjenjang sebesar 8,5% per tahun.

Kemudahan pembelian rumah baru juga semakin lengkap dengan adanya kerja sama BCA Syariah bersama sejumlah pengembang rumah dan peluang bisnis terkait lainnya.

4. KPR Syariah CIMB Niaga

CIMB Niaga Syariah menyediakan dua pilihan produk KPR Syariah, yaitu KPR iB Fix CIMB Niaga dan KPR iB Flexi CIMB Niaga. Kedua produk ini dirancang untuk mempermudah nasabah dalam mendapatkan KPR Syariah yang fleksibel dan menguntungkan.

Berikut perbedaan antara kedua produk tersebut:

a. KPR iB Fix CIMB Niaga

Produk ini menggunakan akad mudharabah dan menawarkan cicilan tetap selama periode pembiayaan yang disepakati, sehingga tidak dipengaruhi oleh fluktuasi pasar.

Dengan jangka waktu hingga 15 tahun, cicilan tetap memberikan stabilitas keuangan bagi nasabah dalam mengatur keuangan pribadi maupun keluarga. KPR iB Fix CIMB Niaga ini dapat dimanfaatkan untuk pembelian apartemen, ruko, tanah kavling siap bangun, alih pinjaman dari bank lain, renovasi, serta top-up.

b. KPR iB Flexi CIMB Niaga

Menghadirkan sistem pembiayaan KPR Syariah yang lebih fleksibel, di mana uang muka dapat dimulai dari 5% dengan tenor mencapai 25 tahun.

Ujrah atau biaya sewa yang berlaku pada skema ini bisa mengalami perubahan, mengikuti kondisi ekonomi dan acuan dari Bank Indonesia. Produk yang dapat dibeli melalui skema ini meliputi rumah baru, apartemen, ruko, serta pengalihan pinjaman dari bank lain.

5. KPR Syariah Mandiri

Bank Mandiri Syariah menyediakan produk KPR syariah melalui program Pembiayaan Griya, yang mencakup pembiayaan jangka pendek, menengah, dan panjang.

Program ini dirancang untuk membantu nasabah dalam memperoleh rumah baru atau bekas di kawasan yang dikelola oleh developer.

Simulasi KPR Syariah ini dapat diminta langsung ke bank saat proses pengajuan. Akad yang digunakan adalah akad mudharabah, di mana terjadi transaksi jual beli antara nasabah dan bank.

Bank akan membeli aset yang diinginkan, kemudian menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga pokok ditambah margin yang telah disepakati bersama.

Dalam KPR Syariah yang ditawarkan Bank Mandiri Syariah ini, nasabah akan menikmati cicilan flat selama masa perjanjian, sehingga memberikan keuntungan dalam pengelolaan keuangan pribadi.

6. KPR Syariah BTN

Sebagai salah satu bank dengan produk KPR terpopuler di Indonesia, BTN juga memiliki sejumlah program pembiayaan KPR Syariah. Berikut adalah pilihan produk yang ditawarkan oleh BTN Syariah:

a. KPR BTN Platinum iB

Produk ini menyediakan pembiayaan untuk rumah, ruko, dan apartemen dengan uang muka ringan dan cicilan tetap selama masa akad mudharabah.

b. KPR BTN Indent iB

Program pembiayaan ini ditujukan untuk pembelian rumah, ruko, rukan, rusun, dan apartemen yang masih dalam tahap pembangunan, dengan akad istishna’.

c. Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB

Program ini memungkinkan nasabah membangun atau merenovasi rumah di lahan milik sendiri, sesuai preferensi dengan akad mudharabah.

d. Pembiayaan Properti BTN iB

Produk ini diperuntukkan bagi masyarakat yang ingin memiliki properti baru atau mengajukan pembiayaan ulang atas properti yang sudah dimiliki, menggunakan akad musyarakah mutanaqisah.

e. KPR BTN Bersubsidi iB

Ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, program ini bekerja sama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat untuk meningkatkan akses pembelian rumah, dengan akad murabahah. Nasabah yang baru pertama kali mengajukan KPR dapat menggunakan simulasi kredit ini sebagai panduan.

Simulasi KPR Syariah

Untuk memahami simulasi yang disediakan, kita dapat menyesuaikan perhitungan angsuran bulanan, tenor, dan unit sesuai kebutuhan serta kemampuan finansial.

Anda dapat langsung mengajukan simulasi KPR Syariah di bank yang bersangkutan guna mendapatkan data yang lebih akurat, sebab masing-masing bank memiliki simulasi dan ketentuan yang berbeda.

Berikut beberapa aspek yang penting untuk dipahami sebelum mengajukan pinjaman KPR Syariah melalui bank syariah:

1. Bunga/Margin/Ujrah Tetap

Pada umumnya, dalam periode peminjaman di bank syariah, margin atau ujrah yang ditawarkan bersifat tetap (fix), artinya tidak mengalami perubahan hingga pembiayaan selesai dilunasi.

2. Bunga/Ujrah Floating

Bunga atau ujrah jenis ini berlaku setelah periode tertentu berakhir dan dapat berubah sewaktu-waktu, tergantung kondisi ekonomi yang menjadi acuannya serta keputusan Bank Indonesia.

Saat ini, bunga/ujrah floating mengacu pada Instrumen Keuangan Bank Indonesia, yaitu SBI 12 bulan dan SBIS 12 bulan.

Simulasi KPR Syariah di Bank BTN dapat diilustrasikan sebagai berikut:

Harga rumah: Rp500 juta
Uang Muka: 15% dari harga rumah, yaitu Rp75 juta
Tenor pinjaman: 10 tahun, sehingga angsuran bulanan sebesar Rp5,3 juta
Biaya administrasi tambahan: Rp10.750.000
Biaya notaris: Rp23 juta

Syarat Pengajuan KPR melalui Bank Syariah

Bank syariah memiliki ketentuan yang berbeda-beda untuk setiap nasabah yang hendak mengajukan KPR Syariah. Namun, secara umum, syarat dan ketentuan yang perlu dipenuhi oleh nasabah adalah sebagai berikut:

Warga Negara Indonesia (WNI) dan memiliki e-KTP
Berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah
Usia nasabah tidak boleh lebih dari 65 tahun saat pembiayaan dilunasi
Telah bekerja atau menjalankan usaha minimal 1 tahun
Tidak memiliki kredit atau pembiayaan yang bermasalah (sesuai dengan IDI BI Clear)
Penghasilan pokok: untuk rumah tapak maksimal Rp4 juta dan untuk rumah susun maksimal Rp7 juta
Tidak memiliki rumah atau belum pernah menerima subsidi rumah dari pemerintah
Memiliki NPWP dan melaporkan SPT tahunan

Denda Keterlambatan dalam KPR Syariah

Dalam program KPR syariah, setiap bank syariah memiliki kebijakan yang berbeda untuk menangani keterlambatan pembayaran angsuran bulanan oleh nasabah.

Terkait hal ini, terdapat beberapa jenis denda yang diterapkan, yang sesuai dengan prinsip syariah Islam. Sanksi yang diberikan bisa berupa denda atau pembayaran sebagai ganti rugi atas keterlambatan tersebut.

Sebagai penutup, merupakan alternatif pembiayaan yang sesuai dengan prinsip syariah, Kredit Pemilikan Rumah Syariah menawarkan solusi yang dapat membantu mewujudkan kepemilikan rumah tanpa melanggar aturan agama.

Dengan memahami syarat dan ketentuan yang berlaku, nasabah dapat memanfaatkan program ini untuk memperoleh rumah impian secara lebih aman dan sesuai dengan nilai-nilai Islam.