JAKARTA – Momen pelunasan cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sering kali dianggap sebagai titik akhir dari segala urusan administratif perbankan oleh sebagian besar masyarakat. Padahal, secara hukum pertanahan, masih ada satu tahapan krusial yang tidak boleh dilewatkan oleh pemilik aset agar status kepemilikannya benar-benar bersih dari beban jaminan.
Langkah tersebut adalah mengurus roya sertifikat, sebuah prosedur administratif untuk menghapus catatan hak tanggungan yang selama ini melekat pada dokumen properti Anda di Kantor Pertanahan (Kantah). Tanpa adanya pengurusan roya ini, sertifikat tanah atau rumah Anda akan tetap tercatat sebagai jaminan kredit yang aktif dalam sistem birokrasi, meski utang sebenarnya sudah lunas.
Pencoretan ini memiliki urgensi yang sangat tinggi, terutama jika di masa depan Anda berencana melakukan transaksi jual beli atau menjaminkan kembali aset tersebut. Proses ini penting dilakukan supaya sertifikat tanah atau rumah kembali bersih dan tidak lagi tercatat sebagai jaminan kredit bagi lembaga keuangan mana pun.
Banyak masyarakat yang masih merasa ragu untuk mendatangi Kantor Pertanahan karena khawatir akan prosedur yang rumit atau biaya yang dianggap mahal. Padahal, jika merujuk pada standar layanan yang ada, biaya pengurusan roya ini tergolong sangat terjangkau bagi semua lapisan pemilik rumah.
Berdasarkan data yang dihimpun dari laman resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) serta platform aplikasi Sentuh Tanahku, tarif yang dibebankan tidaklah memberatkan. Biaya roya yang dikenakan kepada masyarakat sebesar Rp 50.000 untuk setiap sertifikat tanah yang diajukan proses penghapusan hak tanggungannya.
Secara definitif, roya merupakan sebuah tindakan hukum berupa pencoretan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat sebagai bukti fisik kepemilikan. Mekanisme ini baru bisa dijalankan apabila seluruh kewajiban utang yang dijaminkan oleh debitur telah dinyatakan lunas secara tertulis oleh pihak perbankan.
Landasan yuridis mengenai praktik ini telah diatur secara ketat dalam payung hukum nasional yang memberikan kepastian bagi pemilik tanah. Ketentuan mengenai roya diatur dalam Undang-undang (UU) Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Shamy Ardian berpendapat bahwa kepemilikan dokumen roya adalah bukti kemerdekaan bagi pemilik properti dari segala bentuk beban finansial masa lalu. Tanpa dokumen ini, klaim atas pelunasan rumah hanya akan menjadi catatan internal bank tanpa kekuatan hukum di administrasi pertanahan.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian ATR/BPN Shamy Ardian memberikan penegasan mengenai fungsi dokumen ini pada Kamis (29/4/2026). Ia menjelaskan bahwa keberadaan dokumen resmi tersebut adalah hak bagi setiap warga negara yang telah menyelesaikan kewajibannya.
"Roya adalah dokumen resmi yang menunjukkan bahwa Anda telah bebas dari tanggungan utang kredit rumah. Dokumen ini dikeluarkan sebagai bukti bahwa Hak Tanggungan atas sebidang tanah telah dihapuskan," ujar Shamy, sebagaimana dilansir dari sumbernya, Kamis (29/4).
Dalam regulasi yang berlaku, tepatnya pada Pasal 18, dijelaskan secara gamblang mengenai peristiwa-peristiwa yang menyebabkan gugurnya sebuah hak tanggungan. Salah satu penyebab utama hapusnya Hak Tanggungan adalah lunasnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut dalam perjanjian awal.
Namun, lunasnya utang secara fisik tidak serta-merta menghapus catatan di buku tanah tanpa adanya tindakan aktif dari pemilik sertifikat untuk melapor. Oleh karena itu, diperlukan prosedur administrasi tambahan guna melakukan sinkronisasi data antara surat keterangan lunas bank dengan buku tanah pemerintah.
Lebih lanjut, Pasal 22 mengatur bahwa setelah Hak Tanggungan hapus, Kantor Pertanahan akan mencoret catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikatnya. Langkah ini merupakan bentuk validasi final yang menyatakan bahwa tanah tersebut sudah bebas dari segala ikatan hukum jaminan hutang piutang.
Dengan dihapusnya Hak Tanggungan tersebut, Sertifikat Hak Tanggungan asli yang sebelumnya disimpan oleh bank akan ditarik oleh pihak Kantor Pertanahan setempat. Setelah ditarik, dokumen tersebut bersama dengan buku tanah catatan beban lama akan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantah demi keamanan data.
Tujuan utama dari seluruh rangkaian birokrasi ini tidak lain adalah untuk menjaga ketertiban administrasi pertanahan di seluruh wilayah Indonesia. Dengan catatan yang akurat, potensi sengketa atau penyalahgunaan sertifikat di masa depan dapat ditekan seminimal mungkin oleh otoritas terkait.
Sebelum melangkah menuju Kantor Pertanahan, sangat disarankan bagi masyarakat untuk melakukan verifikasi mandiri terhadap dokumen-dokumen persyaratan yang diminta. Kesiapan berkas yang lengkap akan sangat membantu mempercepat proses verifikasi di loket pelayanan sehingga Anda tidak perlu bolak-balik.
Adapun dokumen yang wajib dibawa antara lain adalah formulir permohonan resmi yang sudah diisi lengkap dan dibubuhi tanda tangan di atas materai. Jika Anda berhalangan hadir secara pribadi, Anda harus menyertakan surat kuasa asli apabila proses pengurusan ini dikuasakan kepada pihak lain.
Jangan lupa untuk membawa fotokopi identitas pemohon dan kuasa, serta Sertifikat tanah asli yang menjadi objek pengurusan roya tersebut. Selain sertifikat tanah, Sertifikat Hak Tanggungan yang sebelumnya diserahkan oleh pihak bank setelah pelunasan juga wajib dilampirkan dalam bundel berkas.
Syarat yang paling menentukan adalah adanya surat roya atau surat keterangan lunas asli yang dikeluarkan secara resmi oleh pihak kreditur atau bank. Surat ini menjadi bukti dasar bagi petugas Kantor Pertanahan untuk memulai proses pencoretan beban jaminan yang ada pada sistem mereka.
Apabila permohonan dilakukan atas nama badan hukum atau perusahaan, terdapat dokumen tambahan berupa fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum tersebut. Hal ini penting untuk memastikan bahwa pemohon memang memiliki legal standing yang sah untuk mewakili korporasi dalam pengurusan aset.
Petugas loket juga biasanya akan meminta pemohon untuk menyiapkan data pendukung terkait identitas diri sesuai dengan kartu kependudukan terbaru. Selain itu, Anda diminta menyiapkan informasi mengenai luas, letak, serta penggunaan tanah yang dimohonkan roya agar sinkron dengan database digital BPN.
Alur pengurusannya sendiri dimulai dengan mendatangi loket pelayanan di Kantor Pertanahan setempat sesuai dengan lokasi tanah atau bangunan Anda berada. Bawalah seluruh dokumen asli dan fotokopi yang telah disusun rapi agar petugas dapat melakukan pemeriksaan awal dengan cepat dan efisien.
Setelah dokumen diperiksa dan dinyatakan memenuhi syarat oleh petugas, pemohon akan diarahkan menuju loket pembayaran untuk melunasi biaya administrasi. Di sana, Anda akan melakukan pembayaran biaya roya sesuai tarif flat yang sudah ditentukan oleh peraturan pemerintah tentang penerimaan negara bukan pajak.
Langkah berikutnya adalah tahap internal di mana Kantor Pertanahan memproses pencatatan pembukuan hak yang baru bagi sertifikat rumah milik Anda. Proses ini meliputi verifikasi data fisik dan data yuridis guna memastikan tidak ada kekeliruan dalam penerbitan sertifikat tanah yang telah bersih.
Setelah seluruh proses pencoretan selesai, pemohon akan mendapatkan informasi bahwa dokumen sudah siap untuk diambil kembali di tempat semula. Pemohon dapat mengambil sertifikat di loket pelayanan dengan menunjukkan bukti tanda terima permohonan dan kartu identitas asli yang sah.
Bagi masyarakat yang memiliki kesibukan tinggi, estimasi waktu penyelesaian prosedur ini sebenarnya tergolong cukup singkat dan memberikan kepastian. Adapun lama proses penyelesaian roya diperkirakan sekitar lima hari kerja sejak dokumen dinyatakan lengkap oleh petugas layanan Kantor Pertanahan di masing-masing daerah.
Dengan mengetahui alur dan biaya yang sangat transparan ini, diharapkan tidak ada lagi pemilik rumah yang menunda pengurusan roya setelah KPR selesai. Kepastian hukum atas tanah adalah aset berharga yang harus dijaga melalui administrasi yang tertib dan sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku.
Proses roya ini juga menjadi bukti nyata transformasi layanan publik di sektor pertanahan yang semakin mudah diakses oleh masyarakat luas secara mandiri. Kesadaran untuk mengurus sendiri dokumen pertanahan akan menghindarkan masyarakat dari praktik percaloan yang sering kali membebankan biaya tidak resmi.
Demikianlah panduan lengkap mengenai tata cara dan rincian biaya pengurusan roya yang perlu dipahami oleh setiap pemilik rumah pascapelunasan kredit. Segera urus hak Anda agar properti yang selama ini diperjuangkan memiliki legalitas yang sempurna dan bersih dari beban apa pun.
