JAKARTA – Angin segar berhembus bagi masyarakat urban yang sedang mengincar hunian vertikal di kawasan penyangga ibu kota melalui kebijakan terbaru pemerintah. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait secara resmi telah menetapkan regulasi batas harga jual satuan rumah susun subsidi di wilayah Jabodetabek pada awal April 2026.
Langkah strategis ini dipayungi oleh Keputusan Menteri Nomor 23 Tahun 2026 yang dirancang khusus untuk memperkuat ekosistem penyaluran KPR rusun. Kebijakan tersebut tidak hanya mengatur soal nominal harga, tetapi juga membawa perubahan besar pada skema pembiayaan yang selama ini dianggap cukup membebani.
Salah satu poin krusial yang diatur adalah perpanjangan masa tenor cicilan yang kini mencapai durasi maksimal hingga 30 tahun. Durasi ini meningkat cukup drastis jika dibandingkan dengan ketentuan lama yang membatasi masa angsuran hanya sampai 20 tahun saja.
Sesuai informasi yang dilansir dari kompas.com, penetapan tenor yang lebih panjang ini diharapkan mampu menekan angka cicilan bulanan agar lebih terjangkau. Selain masa pinjaman yang melonggar, pemerintah menetapkan suku bunga tetap sebesar 6 persen per tahun untuk pembiayaan rumah susun umum tersebut.
Kepastian hukum mengenai implementasi aturan ini di lapangan juga telah dikonfirmasi oleh jajaran birokrasi di kementerian terkait. Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian PKP, Sri Haryati, menjamin bahwa seluruh perangkat regulasi pendukung sudah sah secara hukum.
Sri Haryati menyatakan bahwa aturan ini sudah mulai bisa digunakan oleh para pengembang dan institusi perbankan dalam proses penyaluran subsidi. “Sudah bisa jalan. Permen sama Kepmen-nya sudah jadi dan diundangkan,” jelas Sri saat ditemui di Kantor Kementerian PKP, Jakarta, Kamis (23/4/2026), sebagaimana dilansir dari kompas.com.
Hal ini menjadi sinyal positif bagi sektor properti yang selama ini menunggu kejelasan teknis mengenai operasional penyaluran hunian vertikal bersubsidi. Selain aspek finansial, pemerintah juga melakukan penyesuaian terhadap standar fisik bangunan yang akan dihuni oleh masyarakat nantinya.
Luas lantai rusun subsidi kini memiliki standar baru dengan rentang mulai dari minimal 21 meter persegi hingga luas maksimal 45 meter persegi. Penyesuaian luas ini memberikan fleksibilitas bagi masyarakat dalam memilih tipe hunian yang paling sesuai dengan kebutuhan anggota keluarga mereka.
Jika melihat rincian harga di wilayah Jakarta Pusat, tercatat angka tertinggi berada pada angka Rp 14,5 juta untuk setiap meter perseginya. Dengan kalkulasi tersebut, maka harga per unit rusun subsidi di jantung ibu kota tersebut mencapai angka maksimal sebesar Rp 652,5 juta.
Sementara itu, wilayah Jakarta Barat dan Jakarta Selatan mengikuti di bawahnya dengan penetapan harga jual sebesar Rp 14 juta per meter persegi. Hal ini membuat nilai jual satuan unit di kedua wilayah strategis tersebut menyentuh angka sekitar Rp 630 juta.
Untuk kawasan Jakarta Timur dan Jakarta Utara, pemerintah mematok harga yang sedikit lebih rendah yakni Rp 13,5 juta per meter persegi. Nilai yang sama juga berlaku bagi wilayah penyangga di timur Jakarta, tepatnya di Kabupaten maupun Kota Bekasi dengan harga per unit Rp 607,5 juta.
Bergeser ke wilayah selatan dan barat ibu kota, Kota Depok serta Kabupaten dan Kota Bogor memiliki batas harga sebesar Rp 13 juta per meter persegi. Dengan skema tersebut, masyarakat dapat memiliki hunian vertikal di wilayah tersebut dengan modal sekitar Rp 585 juta per unitnya.
Besaran harga yang sama yakni Rp 13 juta per meter persegi juga diterapkan untuk wilayah Kabupaten Tangerang, Kota Tangerang, hingga Tangerang Selatan. Penetapan zonasi harga ini dilakukan dengan mempertimbangkan nilai tanah dan biaya konstruksi yang terus berkembang di masing-masing daerah tersebut.
Meski aturan baru ini menawarkan banyak kemudahan, pemerintah menegaskan adanya batasan pemberlakuan bagi masyarakat yang sudah mencicil sebelumnya. Warga yang telah melaksanakan akad kredit sebelum tanggal 5 April 2026 tidak akan mendapatkan penyesuaian otomatis ke aturan baru ini.
Artinya, bagi debitur lama, skema yang digunakan tetap merujuk pada ketentuan lama yang berlaku saat awal perjanjian kredit dilakukan hingga masa tenor berakhir. Kebijakan ini murni ditujukan sebagai rujukan utama untuk penyaluran subsidi bagi calon pembeli baru di masa mendatang.
Sri Haryati berpendapat bahwa kehadiran regulasi ini merupakan bentuk nyata kehadiran negara dalam menyediakan solusi hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Keberadaan rumah vertikal memang menjadi fokus utama mengingat keterbatasan lahan yang kian nyata di kawasan metropolitan seperti Jabodetabek.
Diharapkan dengan adanya batas harga yang jelas dan tenor panjang, target pemenuhan hunian layak di kawasan perkotaan yang padat penduduk bisa tercapai lebih cepat. Para pengembang kini memiliki kepastian angka dalam membangun proyek, sementara perbankan memiliki panduan baku dalam menilai kemampuan bayar nasabah.
Kementerian PKP akan terus memantau jalannya implementasi Keputusan Menteri Nomor 23 Tahun 2026 ini di seluruh wilayah target operasional. Monitoring dilakukan guna memastikan tidak ada pihak yang bermain di luar aturan harga batas atas yang telah ditetapkan secara resmi oleh negara.
Bagi calon pembeli, kini saatnya menimbang opsi hunian rusun subsidi sebagai alternatif tinggal yang realistis di tengah kenaikan harga properti komersial. Kepastian suku bunga tetap 6 persen menjadi pelindung utama bagi masyarakat dari fluktuasi pasar keuangan global yang tidak menentu.
Sebagai penutup, koordinasi antara pemerintah pusat, pemerintah daerah, dan sektor swasta menjadi kunci keberhasilan program rumah susun subsidi ini. Masyarakat diimbau untuk teliti mengecek daftar harga resmi di wilayah Jabodetabek sebelum memutuskan untuk melakukan pemesanan unit kepada pihak pengembang.
