FINANSIALFOKUS.COM — Rencana pemerintah memperpanjang tenor KPR dari maksimal 30 tahun menjadi 40 tahun membawa konsekuensi baru bagi perbankan. BTN menilai durasi pembiayaan yang lebih panjang memang menekan jumlah cicilan bulanan, tetapi di sisi lain meningkatkan eksposur risiko kredit yang harus ditanggung bank dalam jangka waktu lebih lama.
Menekan Cicilan, Mendorong Akses MBR
Subsidized Mortgage Division Head BTN Noor Ridlo mengatakan tenor 40 tahun dirancang untuk meringankan beban angsuran bulanan, sehingga masyarakat berpenghasilan rendah memiliki peluang lebih besar memenuhi persyaratan kelayakan kredit. Dengan cicilan yang lebih ringan, rasio utang terhadap pendapatan calon debitur dapat turun ke level yang dapat diterima bank.
"Terkait dengan semakin panjang tenor, semakin panjang juga risiko yang dihadapi oleh perbankan. Nah penguatan-penguatan ini yang diperlukan ya, dalam hal ini kita perlu adanya sistem asuransi yang bisa me-cover selama tenor itu," ujar Noor dalam acara CNN Indonesia Prime News Special Edition, Selasa (1/9).
Asuransi dan Sumber Pendanaan Jangka Panjang
BTN tengah menjajaki kerja sama dengan sejumlah lembaga asuransi untuk mendukung skema KPR berdurasi empat dekade tersebut. Keberadaan penjamin menjadi instrumen mitigasi yang dianggap vital agar bank tidak menanggung sendiri risiko gagal bayar di tahun-tahun terakhir masa kredit.
"Kami dari Bank BTN juga sedang mengupayakan sumber-sumber asuransi yang bisa mendukung untuk itu selama 40 tahun tadi," kata Noor.
Selain asuransi, aspek kepastian status tanah juga menjadi perhatian serius. Sejumlah rumah yang dibiayai KPR berdiri di atas lahan berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) yang masa berlakunya kerap lebih pendek dibanding tenor kredit. Kondisi ini berpotensi menimbulkan sengketa hukum di tengah periode pembiayaan.
Kepastian Hukum Jadi Prasyarat Pelaksanaan
Noor menegaskan mitigasi risiko tidak hanya menyangkut aspek keuangan, tetapi juga kepastian hukum atas agunan. Perpanjangan HGB atau konversi status lahan menjadi Hak Milik perlu diatur lebih jelas sebelum skema tenor 40 tahun dieksekusi secara massal.
"40 tahun oke, cuma memang harus kita mitigasi sedemikian rupa sehingga tidak ada yang merasa dirugikan dalam ini. Terutama pihak perbankan dan asuransi yang bisa me-cover tadi," tandasnya.
Tanpa jaminan kepastian hukum, risiko kredit macet dapat meningkat signifikan. Bank juga menghadapi potensi kesulitan dalam proses eksekusi agunan apabila status lahan bermasalah di masa mendatang.
BTN mengusulkan agar skema ini dijalankan secara bertahap dengan mempertimbangkan kesiapan industri asuransi dan regulasi pertanahan. Kebijakan tenor 40 tahun hanya akan efektif apabila seluruh pemangku kepentingan—bank, perusahaan asuransi, dan pemerintah—memiliki pemahaman yang sama mengenai pembagian risiko.
