JAKARTA - Pemerintah Indonesia sedang merancang sebuah regulasi baru guna memperpanjang masa tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga 40 tahun.
Langkah tersebut diterapkan agar beban cicilan bulanan yang dibayarkan oleh masyarakat dapat menjadi lebih murah dan terjangkau. Melalui program ini, pemerintah mempunyai harapan agar minat masyarakat dalam memiliki tempat tinggal pribadi dapat melonjak tajam pada masa depan.
Namun, rencana tersebut mendapatkan perhatian sekaligus kritik tajam dari para pakar ekonomi. Peneliti melihat terdapat ancaman risiko besar yang tersembunyi di balik skema masa pinjaman yang sangat panjang itu.
Menurut analisisnya, penambahan jangka waktu kredit hingga empat dekade tersebut tidak otomatis memberikan kemudahan bagi publik untuk mempunyai hunian. Sistem tenor 40 tahun ini justru memiliki potensi memicu beban keuangan yang lebih berat bagi pihak peminjam.
Terdapat beberapa faktor utama mengapa masa pinjaman yang terlampau lama ini dinilai merugikan masyarakat untuk jangka panjang:
Akumulasi dari beban bunga yang jauh lebih besar lantaran periode cicilan yang sangat lama.
Proses pembentukan ekuitas atau kepemilikan aset rumah berjalan lambat pada tahun-tahun pertama.
Munculnya risiko gagal bayar ketika nasabah sudah memasuki usia tidak produktif atau pensiun.
Adanya ketidakpastian suku bunga dari pihak bank yang dapat berubah sewaktu-waktu selama periode 40 tahun.
Salah satu efek buruk dari masa pinjaman yang panjang ini yaitu akumulasi bunga yang wajib dibayarkan bakal melambung berlipat ganda. Fenomena ini mengakibatkan nilai total rumah yang dibeli nasabah menjadi jauh lebih tinggi dari harga asli akibat bunga yang menumpuk puluhan tahun.
Bukan hanya dari sisi keuangan saja, faktor usia produktif bagi kalangan masyarakat yang mengambil fasilitas pinjaman tersebut juga menjadi sorotan.
Apabila seorang nasabah memulai kredit pada umur 25 tahun, maka pinjaman tersebut baru bisa lunas ketika dirinya sudah menginjak usia 65 tahun. Pada masa tua tersebut, pendapatan riil seseorang umumnya bakal merosot tajam karena sudah tidak lagi bekerja secara aktif.
Sedangkan di sisi lain, pengeluaran hidup pada usia senja justru berisiko melonjak, terutama untuk pembiayaan kesehatan serta kebutuhan darurat. Kondisi inilah yang membuat kemampuan finansial peminjam di akhir masa cicilan menjadi sangat rawan serta berisiko tinggi mengalami macet.
Dari sudut pandang industri perbankan, skema kredit 40 tahun ini dirasa cukup sulit untuk langsung diterapkan secara menyeluruh. Faktor penentu utamanya yaitu sebagian besar sumber pendanaan bank saat ini memiliki sifat jangka pendek, seperti modal dari tabungan dan deposito.
Sedangkan di sisi lain, pengucuran kredit untuk sektor perumahan dalam sistem ini memerlukan kepastian dana jangka panjang hingga puluhan tahun. Lembaga perbankan juga bakal berhadapan dengan ketidakpastian suku bunga yang tinggi karena regulasi moneter dapat berubah berkali-kali dalam 40 tahun.
Pakar ekonomi tersebut menarik kesimpulan bahwa perpanjangan masa pinjaman hingga 40 tahun pada dasarnya hanya menjadi sebuah solusi semu semata. Kebijakan tersebut dinilai tidak mampu menyentuh akar dari masalah utama terkait sulitnya publik memperoleh akses terhadap kepemilikan hunian.
Menurut pandangannya, terdapat tiga kebijakan yang jauh lebih berdaya guna dan mendasar yang semestinya dijalankan oleh pihak penguasa saat ini:
Menjaga stabilitas harga properti agar tetap berada pada batas yang logis serta ramah di kantong publik.
Menjamin penyaluran subsidi bunga kredit rumah dilakukan secara tepat sasaran bagi kelompok masyarakat berpenghasilan rendah.
Memacu kenaikan upah atau pendapatan masyarakat supaya seimbang dengan lonjakan biaya hidup serta harga jual aset properti.
