JAKARTA - Rencana KPR subsidi dengan durasi hingga 40 tahun dinilai belum tentu menjadi solusi guna menjadikan rumah lebih terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
The Housing and Urban Development (HUD) Institute justru memandang pemerintah mesti mengoptimalkan subsidi uang muka dan suku bunga agar angsuran lebih ringan tanpa membebani warga terlalu lama.
Ketua Umum HUD Institute Zulfi Syarif Koto menyatakan tenor KPR 20 tahun sebenarnya masih memadai.
Apabila pemerintah berkehendak meredam besaran angsuran per bulan, penambahan durasi hingga 30 tahun dianggap sudah cukup ketimbang langsung menyediakan tenor 40 tahun.
"Terkait KPR 40 tahun dari awal The HUD Institute tidak terlalu menyetujuinya karena menurut kami yang sekarang saja tenor 20 tahun cukup, atau kalau memang alasannya untuk meningkatkan keterjangkauan cicilan menurut kami 30 tahun saja sudah cukup," ujar Zulfi kepada Sumbernya, dikutip Minggu (13/9/2026).
Menurut pandangan Zulfi, persoalan utama yang patut dicermati bukan sekadar besaran cicilan saat ini, melainkan pula durasi masyarakat harus memikul kewajiban pembiayaan.
Zulfi menyajikan gambaran bahwasanya masyarakat umumnya mulai mengakses pembelian rumah tatkala berumur sekitar 20 tahun.
Seandainya pembiayaan memakai tenor 40 tahun, angsuran baru tuntas tatkala debitur memasuki usia 60 tahun.
Kondisi tersebut dianggap perlu mendapat perhatian sebab peminjam dapat menginjak usia yang tidak lagi produktif saat tanggungan KPR masih berjalan.
Jangka waktu yang kian panjang memang mampu meredam cicilan bulanan, tetapi di saat bersamaan memperpanjang beban ekonomi publik.
Oleh sebab itu, Zulfi mendorong pemerintah meneliti instrumen lain demi menaikkan keterjangkauan rumah subsidi.
Salah satu alternatif yang disebutnya yakni memperbarui skema subsidi uang muka atau down payment (DP) agar mengikuti perkembangan harga rumah subsidi.
Zulfi mencontohkan harga rumah subsidi yang sekarang menyentuh angka Rp166 juta.
Melalui nominal tersebut, pemerintah dianggap dapat mempertimbangkan uang muka sebesar 10% atau sekitar Rp16 juta, dengan sebagian biaya itu ditopang lewat subsidi pemerintah.
"Bila harga rumah subsidi sekarang Rp166 juta, perlu dipertimbangkan biaya uang mukanya 10% yakni Rp16 juta, sebagian disubsidi pemerintah, itu baru membantu," jelas Zulfi.
Menurut dia, patokan uang muka Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sejumlah Rp4 juta masih mempergunakan formula lampau.
Angka itu diterapkan tatkala harga rumah subsidi masih bertengger di kisaran Rp47 juta.
Seiring adanya kenaikan harga rumah subsidi, Zulfi menilai formula subsidi DP perlu kembali dikaji supaya dukungan pemerintah tetap relevan dengan daya beli masyarakat.
Di luar uang muka, tingkat bunga pembiayaan pun diklaim sanggup menjadi instrumen guna menaikkan keterjangkauan KPR.
Zulfi memandang penurunan suku bunga menjadi 3% berpotensi membantu menekan angsuran tanpa harus memperpanjang tenor sampai 40 tahun.
"Opsi lainnya kalau memang benar-benar ingin meningkatkan keterjangkauan secara finansial ya bunganya jangan 5%, coba diubah jadi 3% misalnya. Dengan tenor 20 tahunan kan ya tetap affordable," pungkas Zulfi.
Di sisi lain, pemerintah telah menetapkan skema KPR dengan durasi sampai 40 tahun untuk rumah tapak ataupun rumah susun di ranah Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP).
Ketentuan tersebut tercatat dalam Keputusan Menteri PKP No. 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat.
Aturan serupa termuat di dalam Keputusan Menteri PKP No. 1722/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Rumah Umum Tapak Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat.
Kendati demikian, kedua beleid tersebut belum mengatur secara rinci mekanisme teknis distribusi pembiayaan KPR dengan tenor 40 tahun.
Regulasi tersebut baru menetapkan kriteria unit hunian yang sanggup dibeli memakai skema itu.
Untuk rumah susun, luas lantai satuan hunian dipatok minimal 21 meter persegi (m²) dan maksimal 45 m².
Sementara rumah tapak mempunyai luas lahan efektif minimal 60 m² dan maksimal 200 m², dengan luas lantai minimal 21 m² dan maksimal 36 m².
"Bahwa dalam rangka meningkatkan daya beli, keterjangkauan, dan akses pembiayaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, perlu didukung dengan perubahan jangka waktu kredit/pembiayaan perumahan hingga mencapai paling lama 40 tahun," bunyi beleid tersebut.
Dengan begitu, wacana KPR subsidi tenor 40 tahun kini berada di persimpangan antara urgensi menekan cicilan dan risiko memperpanjang tanggungan pembiayaan MBR.
Bagi HUD Institute, alternatif berupa penyesuaian subsidi DP serta pemotongan bunga menjadi 3% perlu dipertimbangkan sebelum tenor diperpanjang hingga empat dekade.