JAKARTA - Pemerintah secara resmi membuka jalan untuk skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi berjangka waktu sampai 40 tahun bagi kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Aturan tersebut diharapkan memperluas jangkauan kepemilikan hunian lewat cicilan bulanan yang semakin terjangkau.
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait mengemukakan Komite Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) telah menyetujui penerapan tenor KPR sampai empat dekade berlandaskan instruksi Presiden Prabowo Subianto.
"Komite menyetujui untuk 40 tahun (KPR) bisa dijalankan sesuai arahan presiden," kata Ara usai Rapat Tapera di Kantor Direktorat Jenderal Perbendaharaan Kementerian Keuangan, Jakarta, Rabu (24/6/2026).
Melalui masa angsuran yang lebih lama, beban cicilan rumah subsidi diestimasikan turun drastis, bahkan berpeluang berada di bawah Rp1 juta tiap bulannya.
Langkah tersebut pun diperkuat lewat pelonggaran di ranah industri keuangan.
Otoritas Jasa Keuangan (OJK) merombak regulasi Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) dengan hanya menampilkan tunggakan kredit di atas Rp1 juta.
Ketentuan yang berlaku semenjak 1 Juli 2026 itu diharapkan memperluas akses pendanaan bagi publik yang sebelumnya terkendala catatan utang bernilai kecil.
"Penerapan threshold nominal kredit di atas Rp1 juta pada informasi debitur SLIK. Ini dilakukan supaya informasi yang digunakan dalam proses penilaian kredit tetap relevan dan proporsional," ujar Ketua Dewan Komisioner OJK Friderica Widyasari Dewi, Senin (6/7/2026).
Di balik usaha memperluas kepemilikan rumah itu, muncul akibat lain yang tak kalah krusial, yakni kesiapan sektor asuransi jiwa kredit.
Semakin panjang kurun pembiayaan, semakin panjang pula rentang perlindungan yang wajib dipikul korporasi asuransi.
Dalam tiap fasilitas KPR, Asuransi Jiwa Kredit (AJK) berfungsi melindungi debitur atau bank apabila peminjam wafat dunia atau menghadapi risiko sesuai ketentuan polis.
Sewaktu durasi pembiayaan diekstensikan hingga 40 tahun, lama eksposur risiko badan usaha asuransi secara otomatis bertambah.
Kepala Eksekutif Pengawas Perasuransian, Penjaminan, dan Dana Pensiun OJK Ogi Prastomiyono menilai kebijakan tersebut menghadirkan dua sisi sekaligus bagi sektor industri.
Di satu sisi, meningkatnya distribusi KPR berpotensi memperbesar volume premi AJK.
Namun di sisi lain, korporasi wajib menanggung risiko yang jauh lebih panjang sehingga probabilitas klaim selama masa proteksi ikut membumbung.
"Di satu sisi, perpanjangan tenor berpotensi meningkatkan pendapatan premi karena periode perlindungan menjadi lebih panjang. Namun di sisi lain, perusahaan asuransi juga akan menghadapi eksposur risiko yang lebih lama, sehingga peluang terjadinya klaim selama masa pertanggungan turut meningkat," ujarnya dalam lembar jawaban tertulis RDKB Juli 2026.
Menurut Ogi, kesempatan tersebut tetap bisa dimanfaatkan selama korporasi menerapkan manajemen risiko yang prudent dan disokong perhitungan aktuaria yang memadai.
"Dengan penerapan manajemen risiko yang prudent dan perhitungan aktuaria yang tepat, perpanjangan tenor kredit dapat menjadi peluang bagi industri untuk mengembangkan bisnis secara sehat dan berkelanjutan."
Tantangannya, sebagian besar produk AJK di Indonesia saat ini masih didesain untuk jangka waktu maksimal sekitar 20 tahun, baik pada skema konvensional maupun syariah.
Artinya, seandainya KPR 40 tahun diaplikasikan secara luas, perusahaan asuransi wajib menyesuaikan rancangan produk, mulai dari batas usia pertanggungan, masa perlindungan, sampai struktur premi.
Pengamat asuransi Wahyudin Rahman menilai persoalan utama bukan semata-mata durasi kredit, melainkan usia peminjam tatkala proteksi asuransi tuntas.
"Iya benar (harus dikaji ulang skemanya). Saat ini, rata-rata tenor yang bisa diasuransikan hanya sampai 20 tahun, baik konvensional dan syariah. Kalau tenor 40 tahun, bagi asuransi itu terlalu lama karena pertimbangan di atas. Dan jika tetap berlaku maka, usia debitur harus berusia 20 tahun, sehingga pada saat akhir tenor berusia 60 tahun atau usia pensiun," katanya kepada Warta Ekonomi, Senin (20/7/2026).
Maksudnya, semakin berumur usia peminjam pada akhir masa proteksi, semakin tinggi pula risiko mortalitas atau potensi klaim yang wajib dihitung korporasi.
Situasi tersebut menuntut penyesuaian model underwriting dan kalkulasi aktuaria agar profil risiko tetap terkendali.
Pelaku industri menyambut positif rencana pemerintah memperpanjang durasi KPR sebab dinilai mampu memperluas pasar pembiayaan hunian sekaligus menaikkan kebutuhan proteksi asuransi jiwa kredit.
Direktur Utama Ciputra Life Hengky Djojosantoso menyatakan semakin panjang durasi pembiayaan justru mempertegas fungsi AJK sebagai sarana mitigasi risiko bagi peminjam, keluarga, atau lembaga pembiayaan.
"Kami menyambut baik setiap upaya pemerintah untuk memperluas akses masyarakat terhadap kepemilikan rumah. Hunian merupakan kebutuhan dasar masyarakat, sehingga kebijakan yang dapat meningkatkan akses pembiayaan tentu berpotensi memberikan manfaat yang luas bagi perekonomian maupun kesejahteraan masyarakat," ujarnya kepada Warta Ekonomi, Selasa (21/7/2026).
Menurut Hengky, tatkala risiko terjadi dan masih berada dalam cakupan polis, AJK sanggup membantu melunasi kewajiban kredit sesuai aturan yang berlaku.
Kendati demikian, ia menekankan penerapan tenor panjang wajib tetap dibarengi prinsip kehati-hatian, khususnya dalam proses underwriting, penilaian kemampuan membayar peminjam, serta pengelolaan risiko jangka panjang.
"Namun demikian, implementasi kebijakan tersebut tetap perlu didukung dengan penerapan prinsip kehati-hatian, baik dalam proses underwriting, penilaian kemampuan membayar debitur, maupun pengelolaan risiko jangka panjang. Karena itu, kami akan mengikuti arah kebijakan dan ketentuan yang nantinya ditetapkan oleh regulator serta mendukung implementasinya secara bertanggung jawab."
Pandangan serupa disampaikan Direktur sekaligus Pelaksana Tugas Presiden Direktur Avrist Assurance Agus Setiawan.
Berdasarkan pendapat dari Sumbernya, skema KPR berjangka panjang bukan hal baru di berbagai negara sehingga bisa menjadi peluang bagi pasar domestik.
"Soal asuransi jiwa kredit terkait KPR 40 tahun, kami di perusahaan asuransi itu menyambut baik usulan dari pemerintah karena kami lihat memang kalau di luar negeri itu sudah lazim," ujarnya dalam Konferensi Pers "Kukuhkan One Avrist Synergy, Avrist Group Perkuat Kolaborasi Empat Entitas untuk Hadirkan Solusi Keuangan Terintegrasi" di Jakarta, Kamis (3/9/2026).
Selain rentang proteksi, mekanisme pelunasan premi pun menjadi isu yang mulai mendapat sorotan.
Saat ini, mayoritas produk AJK memakai mekanisme single premium, yakni premi dilunasi satu kali di awal ketika akad kredit.
Menurut Wahyudin, pola tersebut berpotensi menjadi beban bagi peminjam apabila diterapkan pada pembiayaan dengan jangka waktu sampai 40 tahun.
"Untuk tenor yang sangat panjang, skema pembayaran premi secara bertahap atau berkala dapat menjadi alternatif kalau perusahaan mempunyai struktur sistem yang kuat agar tidak terlalu membebani debitur muda di awal."
Meski begitu, ia mengingatkan skema premi berkala pun memerlukan kesiapan sistem administrasi, pengelolaan risiko, serta pencatatan yang lebih rumit dibanding mekanisme yang berlaku sekarang.
Sementara itu, Ciputra Life menilai mekanisme single premium masih menjadi praktik yang paling lazim pada pembiayaan KPR.
"Secara umum, pada produk Asuransi Jiwa Kredit premi dibayarkan satu kali di awal pada saat akad kredit (single premium), sehingga tidak menggunakan mekanisme pembayaran premi secara berkala selama masa pinjaman. Mekanisme tersebut telah menjadi praktik yang lazim dalam pembiayaan KPR maupun kredit lainnya dan umumnya premi telah diperhitungkan sebagai bagian dari struktur biaya awal KPR."
Meskipun membuka peluang ekspansi bisnis, pelaku industri menilai dampak finansial kebijakan ini belum bisa dihitung sebelum pemerintah menerbitkan aturan teknis mengenai penerapan, cakupan proteksi, atau parameter produk.
Hengky mengutarakan Ciputra Life masih menanti kejelasan regulasi sebelum menghitung potensi kontribusi terhadap pemasukan premi.
"Pada tahap ini, kami masih menunggu ketentuan lebih lanjut dari regulator mengenai desain kebijakan tersebut, termasuk mekanisme implementasi, cakupan perlindungan, serta parameter teknis lainnya. Setelah terdapat kejelasan, kami siap melakukan penyesuaian yang diperlukan sesuai ketentuan yang berlaku."
Ia menambahkan, seandainya penerapan berjalan efektif dan sanggup menaikkan distribusi KPR, maka industri asuransi jiwa kredit pun berpeluang menikmati pertumbuhan.
"Yang dapat kami sampaikan, apabila implementasinya berjalan dengan baik, kebijakan ini berpotensi menciptakan peluang pertumbuhan kredit terutama kredit KPR serta pertumbuhan asuransi jiwa kredit."
Di sisi lain, Wahyudin memprediksi dampaknya terhadap pertumbuhan premi industri secara keseluruhan tidak akan terlalu besar, hanya sekitar 1-2% secara tahunan.
Menurutnya, estimasi tersebut mempertimbangkan kewajiban pencadangan dan metode pengakuan pemasukan berdasarkan PSAK 117.
"Secara umum mendorong namun tidak terlalu signifikan. Asumsi pertumbuhan 1-2% year on year (yoy). Hal ini karena pencadaran dan metode pencatatan sesuai PSAK 117."
Dengan begitu, KPR durasi 40 tahun memang membuka pasar baru bagi industri asuransi jiwa kredit.
Namun, peluang tersebut datang bersama akibat berupa meningkatnya eksposur risiko, kebutuhan penyesuaian rancangan produk, sampai pergeseran strategi underwriting dan aktuaria.
Bagi sektor industri, tantangan terbesar bukan sekadar memperpanjang masa proteksi, melainkan memastikan bisnis tetap sehat tatkala harus mengelola risiko sampai empat dekade ke depan.