JAKARTA - Kenaikan suku bunga Bank Indonesia atau BI Rate menjadi 5,25% pada Mei 2026 tidak serta-merta berdampak langsung terhadap bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Berdasarkan analisis platform pemasaran properti, pergerakan suku bunga perbankan kini semakin dipengaruhi oleh berbagai faktor bisnis sehingga tidak selalu bergerak searah dengan kebijakan moneter.
Seorang pimpinan pemasaran menjelaskan bahwa institusi perbankan saat ini mempertimbangkan sejumlah faktor seperti biaya dana, target margin, likuiditas, dan persaingan pasar KPR dalam menentukan suku bunga kredit. Kondisi tersebut membuat kenaikan BI Rate belum tentu langsung diterjemahkan menjadi kenaikan bunga KPR yang signifikan.
“Ketika suku bunga meningkat, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah. Mereka cenderung memperpanjang fase pertimbangan dan menjadi lebih selektif dalam menentukan pilihan hunian,” ujar Firman.
Temuan data menunjukkan adanya fenomena decoupling antara BI Rate dan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) perbankan. Pada akhir 2024, misalnya, ketika Bank Indonesia mulai menurunkan BI Rate, rata-rata SBDK lima bank penyalur KPR terbesar justru mengalami kenaikan.
Di tengah dinamika suku bunga tersebut, pasar properti dinilai masih menunjukkan daya tahan yang cukup kuat. Data riset mencatat permintaan properti pada 2024 tetap tumbuh signifikan meskipun bunga kredit bergerak naik.
Meski demikian, perubahan suku bunga tetap memengaruhi perilaku konsumen pada tahap awal pencarian properti. Catatan internal menunjukkan kunjungan ke halaman simulasi KPR mengalami penurunan ketika SBDK mulai meningkat, mengindikasikan calon pembeli menjadi lebih berhati-hati dalam merencanakan pembiayaan.
Dari sisi permintaan, segmen hunian dengan harga Rp 1 miliar hingga Rp 3 miliar masih mendominasi pasar. Kelompok ini umumnya berasal dari keluarga baru dan masyarakat urban yang memiliki kebutuhan hunian riil serta mengandalkan fasilitas KPR dalam proses pembelian.
Seorang kepala riset mengatakan bahwa permintaan terbesar saat ini masih berasal dari segmen menengah yang memiliki profil finansial relatif lebih matang. Menurutnya, kelompok konsumen tersebut tetap menjadi penggerak utama pasar properti nasional.
“Berdasarkan pola historis, dampak kenaikan BI Rate terhadap penyaluran KPR biasanya tidak terjadi secara instan. Pengaruhnya kemungkinan baru akan terasa lebih nyata pada akhir 2026 hingga awal 2027,” kata Marisa Jaya.
Pihak peneliti memperkirakan pasar properti masih memiliki fondasi permintaan yang cukup kuat dalam jangka pendek. Namun, perkembangan suku bunga dan kondisi ekonomi akan tetap menjadi faktor penting yang memengaruhi kecepatan pengambilan keputusan konsumen dalam membeli hunian.