JAKARTA – Menyelesaikan cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) selama belasan hingga puluhan tahun tentu menjadi momentum yang sangat melegakan bagi setiap keluarga. Namun, euforia pelunasan tersebut belum benar-benar tuntas jika pemilik rumah belum mengurus prosedur administrasi yang disebut dengan roya sertifikat di Kantor Pertanahan.
Langkah hukum ini sangat diperlukan sebagai upaya final untuk menghapus catatan hak tanggungan bank yang selama ini melekat secara resmi pada dokumen properti Anda. Jika pengurusan ini diabaikan, status tanah tersebut secara administratif masih dianggap sebagai jaminan kredit yang aktif di sistem birokrasi pertanahan.
Proses penghapusan ini sangat krusial agar sertifikat rumah kembali bersih dan tidak lagi memiliki status sebagai jaminan kredit aktif bagi lembaga perbankan. Ketidaktahuan masyarakat sering kali menjadi kendala, padahal mengurus dokumen ini merupakan tanggung jawab pribadi pemilik aset setelah kewajiban finansialnya berakhir.
Berdasarkan informasi dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) serta aplikasi Sentuh Tanahku, tarif yang berlaku ternyata sangat terjangkau bagi kantong masyarakat. Nilai nominalnya tidak sebanding dengan kepastian hukum yang akan didapatkan oleh pemilik rumah setelah catatan beban tersebut berhasil dicoret.
Biaya resmi untuk pengurusan roya ditetapkan sebesar Rp 50.000 untuk setiap sertifikat tanah yang diajukan prosesnya ke loket pelayanan. Besaran ini sudah diatur sedemikian rupa sebagai bagian dari Penerimaan Negara Bukan Pajak yang wajib dibayarkan oleh pemohon saat memproses administrasi.
Secara teknis, roya sendiri didefinisikan sebagai aktivitas pencoretan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat yang disimpan oleh negara. Hal ini baru bisa dilakukan setelah utang yang dijaminkan sebelumnya dinyatakan telah lunas sepenuhnya oleh pihak debitur berdasarkan bukti tertulis.
Secara legalitas, dasar hukum mengenai roya tertuang dalam Undang-undang (UU) Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Keberadaan undang-undang ini menjadi pilar utama yang menjamin hak-hak pemilik tanah dalam skema pembiayaan perbankan di Indonesia.
Shamy Ardian berpendapat bahwa dokumen roya menjadi bukti otentik yang memerdekakan pemilik properti dari segala bentuk beban hutang di masa lalu. Tanpa adanya dokumen ini, posisi tawar pemilik lahan akan sangat lemah jika sewaktu-waktu ingin melakukan transaksi jual beli atau penjaminan ulang.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian ATR/BPN Shamy Ardian memberikan penjelasan terkait fungsi dokumen ini pada Kamis (29/4/2026). Penjelasan tersebut dimaksudkan agar para debitur tidak menunda-nunda proses administrasi ini setelah memegang surat keterangan lunas dari bank.
"Roya adalah dokumen resmi yang menunjukkan bahwa Anda telah bebas dari tanggungan utang kredit rumah. Dokumen ini dikeluarkan sebagai bukti bahwa Hak Tanggungan atas sebidang tanah telah dihapuskan," ujar Shamy, sebagaimana dilansir dari sumbernya, Kamis (29/4).
Merujuk pada Pasal 18 dalam undang-undang tersebut, lunasnya utang yang dijamin menjadi salah satu penyebab utama hapusnya Hak Tanggungan secara hukum. Ketentuan ini memberikan jaminan bahwa negara tidak akan lagi menghalangi hak penggunaan lahan jika kewajiban piutang sudah terpenuhi.
Pasal ini sangat jelas menyebutkan bahwa berakhirnya hubungan pinjam-meminjam secara otomatis menggugurkan ikatan jaminan yang ada di sertifikat. Hal inilah yang mendasari mengapa Kantor Pertanahan memiliki wewenang untuk melakukan pencoretan catatan beban pada buku tanah mereka.
Selanjutnya, Pasal 22 mengatur mekanisme pencoretan catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat oleh Kantor Pertanahan secara mendetail. Mekanisme ini dirancang untuk memastikan bahwa setiap perubahan status kepemilikan atau beban lahan tercatat dengan sangat rapi dan transparan.
Proses ini memastikan ketertiban administrasi dokumen pertanahan di Indonesia agar tidak terjadi tumpang tindih status jaminan di kemudian hari. Dengan administrasi yang tertib, sengketa lahan akibat tunggakan yang sebenarnya sudah lunas dapat dihindari sedini mungkin.
Setelah hak tersebut dihapus secara sistem, Sertifikat Hak Tanggungan yang sebelumnya dipegang oleh bank akan ditarik oleh pihak Kantah. Langkah penarikan ini bersifat wajib agar tidak ada lagi dokumen ganda yang bisa disalahgunakan oleh pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab.
Buku tanah lama kemudian dinyatakan tidak berlaku lagi seiring dengan terbitnya catatan baru yang menunjukkan sertifikat telah bersih dari tanggungan. Pemilik rumah akan mendapatkan sertifikat aslinya kembali dengan tambahan catatan penghapusan hak yang sudah diparaf oleh pejabat berwenang.
Namun, sebelum mendatangi Kantor Pertanahan, pemilik rumah perlu mempersiapkan beberapa dokumen penting yang menjadi syarat mutlak pelayanan. Tanpa adanya berkas-berkas yang lengkap, petugas di loket pelayanan tidak akan bisa memproses permohonan penghapusan hak tanggungan tersebut.
Kelengkapan berkas sangat menentukan kelancaran proses administrasi di loket pelayanan serta mempengaruhi waktu tunggu penyelesaian dokumen. Banyak pemohon yang terpaksa pulang kembali karena kekurangan berkas kecil namun sangat vital seperti fotokopi identitas atau formulir tertentu.
Pemohon harus membawa formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani di atas materai sebagai bentuk pernyataan resmi. Jika Anda tidak bisa mengurusnya sendiri, surat kuasa asli wajib dilampirkan apabila pengurusan dikuasakan kepada pihak lain yang Anda tunjuk.
Identitas diri juga tidak boleh terlewatkan, yakni berupa fotokopi kartu identitas pemohon dan penerima kuasa yang masih berlaku. Pastikan data di dalam kartu identitas sesuai dengan data yang tertera pada dokumen kepemilikan tanah yang akan diproses royanya.
Dua dokumen utama yang paling krusial adalah Sertifikat tanah asli serta Sertifikat Hak Tanggungan yang diberikan oleh pihak bank. Kedua dokumen fisik ini akan diperiksa keasliannya dan dilakukan sinkronisasi data dengan buku tanah yang tersimpan di arsip Kantor Pertanahan.
Terakhir, pemohon wajib melampirkan surat keterangan lunas atau surat roya dari pihak kreditur sebagai bukti otentik pemenuhan kewajiban. Tanpa surat keterangan lunas ini, pihak Badan Pertanahan Nasional tidak memiliki dasar kuat untuk menghapuskan catatan jaminan di sertifikat.
Bagi permohonan yang diajukan oleh badan hukum atau perusahaan, terdapat kewajiban tambahan untuk melampirkan fotokopi akta pendirian perusahaan. Hal ini untuk memverifikasi siapa pihak yang berwenang bertindak mewakili badan hukum tersebut dalam urusan pertanahan.
Dokumen pengesahan badan hukum dari kementerian terkait juga harus disertakan dalam berkas permohonan tersebut guna memastikan legalitas subjek hukum. Persyaratan ini memang tampak sedikit lebih rumit dibandingkan permohonan perseorangan namun tetap mudah untuk dipenuhi jika disiapkan sejak awal.
Pemohon juga diminta untuk menyiapkan data detail mengenai identitas diri secara lengkap sesuai dengan basis data kependudukan terbaru. Ketelitian dalam mengisi data akan sangat membantu petugas dalam memverifikasi letak objek tanah yang dimaksud dalam permohonan roya.
Informasi spesifik mencakup luas lahan, letak geografis, serta rencana penggunaan tanah yang sedang dimohonkan proses royanya harus dijelaskan secara gamblang. Data ini nantinya akan dicocokkan dengan data spasial yang dimiliki oleh Kantor Pertanahan setempat untuk memastikan tidak ada kekeliruan objek.
Masyarakat dapat memulai proses dengan mengajukan permohonan langsung ke loket pelayanan di Kantor Pertanahan setempat sesuai domisili lahan. Datanglah lebih awal agar mendapatkan antrean yang nyaman dan bisa berkonsultasi lebih leluasa dengan petugas informasi jika ada hal yang kurang dipahami.
Seluruh dokumen persyaratan wajib dibawa untuk diverifikasi oleh petugas yang berwenang guna memastikan keabsahan setiap lembar kertas yang diajukan. Petugas akan memeriksa satu per satu kecocokan nama, nomor sertifikat, hingga tanggal pelunasan yang tertera pada surat dari bank.
Apabila berkas dinyatakan lengkap dan memenuhi seluruh persyaratan hukum, petugas akan mengarahkan pemohon menuju loket pembayaran atau memberikan kode billing. Transaksi pembayaran ini kini sudah jauh lebih modern karena bisa dilakukan melalui perbankan elektronik maupun minimarket waralaba.
Di sana, pemohon melakukan pelunasan biaya administrasi sesuai dengan tarif yang telah ditetapkan oleh kementerian terkait sebesar lima puluh ribu rupiah. Simpanlah bukti pembayaran tersebut dengan baik karena akan diminta kembali saat pengambilan sertifikat yang sudah selesai diproses.
Kantor Pertanahan kemudian akan memproses pencatatan pembukuan hak yang baru dalam buku tanah yang mereka kelola. Proses internal ini melibatkan beberapa meja pejabat mulai dari pemeriksaan fisik berkas hingga penandatanganan pengesahan oleh kepala kantor atau pejabat yang ditunjuk.
Hasil akhirnya adalah penerbitan sertifikat tanah yang telah bersih dari segala catatan beban Hak Tanggungan dari bank yang sebelumnya menjerat. Anda akan melihat tanda coretan atau catatan khusus di halaman sertifikat yang menyatakan bahwa jaminan tersebut telah dihapuskan secara resmi.
Sertifikat yang telah diproses dapat diambil kembali oleh pemohon melalui loket pelayanan yang sama di tempat pengajuan semula. Bawalah identitas asli serta bukti tanda terima berkas saat ingin mengambil dokumen properti Anda yang sudah berstatus bersih tersebut.
Seluruh alur ini sebenarnya dirancang untuk memberikan transparansi dan kemudahan bagi pemilik properti dalam mengurus aset mereka secara mandiri. Pemerintah terus berupaya memangkas birokrasi agar masyarakat tidak lagi merasa takut atau malas dalam berurusan dengan administrasi pertanahan.
Estimasi waktu penyelesaian prosedur roya diperkirakan mencapai lima hari kerja sejak berkas dinyatakan diterima oleh sistem. Durasi ini merupakan standar layanan minimum yang dijanjikan oleh instansi pertanahan untuk memastikan kepuasan masyarakat terhadap layanan publik.
Durasi ini dihitung sejak seluruh dokumen dinyatakan lengkap dan memenuhi syarat oleh petugas layanan di Kantor Pertanahan hingga proses penandatanganan selesai. Dengan waktu tunggu yang relatif singkat ini, pemilik rumah bisa segera memiliki hak kepemilikan yang penuh dan tanpa gangguan beban kredit lagi.