JAKARTA - Pemerintah secara resmi membentangkan jalan bagi skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dengan jangka waktu hingga 40 tahun bagi kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Kebijakan tersebut diproyeksikan memperluas akses kepemilikan hunian lewat cicilan bulanan yang makin ringan.
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait menyampaikan Komite Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) telah merestui implementasi durasi KPR sampai empat dekade sesuai arahan Presiden Prabowo Subianto.
"Komite menyetujui untuk 40 tahun (KPR) bisa dijalankan sesuai arahan presiden," kata Ara usai Rapat Tapera di Kantor Direktorat Jenderal Perbendaharaan Kementerian Keuangan, Jakarta, Rabu (24/6/2026).
Melalui rentang waktu yang lebih panjang, beban angsuran rumah subsidi di proyeksikan merosot tajam, bahkan berpotensi berada di bawah Rp1 juta per bulan.
Langkah tersebut juga diperkokoh lewat relaksasi di ranah jasa keuangan.
Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mengubah ketentuan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) dengan hanya menampilkan tunggakan kredit di atas Rp1 juta.
Aturan yang berlaku mulai 1 Juli 2026 itu diharapkan memperluas akses pembiayaan bagi publik yang sebelumnya terkendala catatan tunggakan bernilai kecil.
"Penerapan threshold nominal kredit di atas Rp1 juta pada informasi debitur SLIK. Ini dilakukan supaya informasi yang digunakan dalam proses penilaian kredit tetap relevan dan proporsional," ujar Ketua Dewan Komisioner OJK Friderica Widyasari Dewi, Senin (6/7/2026).
Di balik upaya memperluas kepemilikan hunian tersebut, muncul konsekuensi lain yang tak kalah penting, yakni kesiapan sektor asuransi jiwa kredit.
Semakin panjang masa pembiayaan, semakin panjang pula periode perlindungan yang wajib dipikul korporasi asuransi.
Dalam setiap fasilitas KPR, Asuransi Jiwa Kredit (AJK) berfungsi melindungi debitur atau bank apabila peminjam meninggal dunia atau mengalami risiko sesuai ketentuan polis.
Ketika tenor pembiayaan diperpanjang hingga 40 tahun, durasi eksposur risiko perusahaan asuransi otomatis membengkak.
Kepala Eksekutif Pengawas Perasuransian, Penjaminan, dan Dana Pensiun OJK Ogi Prastomiyono menilai kebijakan tersebut menyuguhkan dua sisi sekaligus bagi sektor industri.
Di satu sisi, meningkatnya penyaluran KPR berpotensi memperbesar volume premi AJK.
Namun di sisi lain, korporasi wajib menanggung risiko yang jauh lebih lama sehingga probabilitas klaim selama masa perlindungan ikut meningkat.
"Di satu sisi, perpanjangan tenor berpotensi meningkatkan pendapatan premi karena periode perlindungan menjadi lebih panjang. Namun di sisi lain, perusahaan asuransi juga akan menghadapi eksposur risiko yang lebih lama, sehingga peluang terjadinya klaim selama masa pertanggungan turut meningkat," ujarnya dalam lembar jawaban tertulis RDKB Juli 2026.
Menurut Ogi, peluang tersebut tetap bisa dimanfaatkan asalkan perusahaan menerapkan manajemen risiko yang prudent dan disokong kalkulasi aktuaria yang memadai.
"Dengan penerapan manajemen risiko yang prudent dan perhitungan aktuaria yang tepat, perpanjangan tenor kredit dapat menjadi peluang bagi industri untuk mengembangkan bisnis secara sehat dan berkelanjutan."
Tantangannya, sebagian besar produk AJK di Indonesia saat ini masih dirancang untuk tenor maksimal sekitar 20 tahun, baik pada skema konvensional maupun syariah.
Artinya, apabila KPR 40 tahun diimplementasikan secara masif, perusahaan asuransi harus menyesuaikan desain produk, mulai dari batas usia pertanggungan, masa perlindungan, hingga struktur premi.
Pengamat asuransi Wahyudin Rahman menilai persoalan utama bukan semata-mata durasi kredit, melainkan usia peminjam pada saat proteksi asuransi berakhir.
"Iya benar (harus dikaji ulang skemanya). Saat ini, rata-rata tenor yang bisa diasuransikan hanya sampai 20 tahun, baik konvensional dan syariah. Kalau tenor 40 tahun, bagi asuransi itu terlalu lama karena pertimbangan di atas. Dan jika tetap berlaku maka, usia debitur harus berusia 20 tahun, sehingga pada saat akhir tenor berusia 60 tahun atau usia pensiun," katanya kepada Warta Ekonomi, Senin (20/7/2026).
Artinya, semakin tua usia peminjam pada akhir masa perlindungan, semakin tinggi pula risiko mortalitas atau potensi klaim yang wajib diperhitungkan korporasi.
Kondisi tersebut menuntut penyesuaian model underwriting dan perhitungan aktuaria agar profil risiko tetap terjaga.
Pelaku industri menyambut positif rencana pemerintah memperpanjang tenor KPR karena dinilai dapat memperluas pasar pembiayaan hunian sekaligus menaikkan kebutuhan proteksi asuransi jiwa kredit.
Direktur Utama Ciputra Life Hengky Djojosantoso menuturkan semakin panjang tenor pembiayaan justru mempertegas peran AJK sebagai instrumen mitigasi risiko bagi debitur, keluarga, maupun lembaga pembiayaan.
"Kami menyambut baik setiap upaya pemerintah untuk memperluas akses masyarakat terhadap kepemilikan rumah. Hunian merupakan kebutuhan dasar masyarakat, sehingga kebijakan yang dapat meningkatkan akses pembiayaan tentu berpotensi memberikan manfaat yang luas bagi perekonomian maupun kesejahteraan masyarakat," ujarnya kepada Warta Ekonomi, Selasa (21/7/2026).
Menurut Hengky, ketika risiko terjadi dan masih berada dalam cakupan polis, AJK dapat membantu melunasi kewajiban kredit sesuai aturan yang berlaku.
Kendati demikian, ia menekankan implementasi tenor panjang harus tetap dibarengi prinsip kehati-hatian, terutama dalam proses underwriting, penilaian kemampuan membayar peminjam, serta pengelolaan risiko jangka panjang.
"Namun demikian, implementasi kebijakan tersebut tetap perlu didukung dengan penerapan prinsip kehati-hatian, baik dalam proses underwriting, penilaian kemampuan membayar debitur, maupun pengelolaan risiko jangka panjang. Karena itu, kami akan mengikuti arah kebijakan dan ketentuan yang nantinya ditetapkan oleh regulator serta mendukung implementasinya secara bertanggung jawab."
Pandangan senada disampaikan Direktur sekaligus Pelaksana Tugas Presiden Direktur Avrist Assurance Agus Setiawan.
Berdasarkan pendapat dari Sumbernya, skema KPR berjangka panjang bukan hal baru di berbagai negara sehingga dapat menjadi peluang bagi industri domestik.
"Soal asuransi jiwa kredit terkait KPR 40 tahun, kami di perusahaan asuransi itu menyambut baik usulan dari pemerintah karena kami lihat memang kalau di luar negeri itu sudah lazim," ujarnya dalam Konferensi Pers "Kukuhkan One Avrist Synergy, Avrist Group Perkuat Kolaborasi Empat Entitas untuk Hadirkan Solusi Keuangan Terintegrasi" di Jakarta, Kamis (3/9/2026).
Selain durasi perlindungan, mekanisme pembayaran premi juga menjadi isu yang mulai mendapat perhatian.
Saat ini, mayoritas produk AJK menggunakan mekanisme single premium, yakni premi dibayarkan satu kali di awal saat akad kredit.
Menurut Wahyudin, pola tersebut berpotensi menjadi beban bagi peminjam apabila diterapkan pada pembiayaan dengan tenor hingga 40 tahun.
"Untuk tenor yang sangat panjang, skema pembayaran premi secara bertahap atau berkala dapat menjadi alternatif kalau perusahaan mempunyai struktur sistem yang kuat agar tidak terlalu membebani debitur muda di awal."
Meskipun demikian, ia mengingatkan skema premi berkala juga memerlukan kesiapan sistem administrasi, pengelolaan risiko, serta pencatatan yang lebih kompleks dibanding mekanisme yang berlaku saat ini.
Di sisi lain, Ciputra Life menilai mekanisme single premium masih menjadi praktik yang paling lumrah pada pembiayaan KPR.
"Secara umum, pada produk Asuransi Jiwa Kredit premi dibayarkan satu kali di awal pada saat akad kredit (single premium), sehingga tidak menggunakan mekanisme pembayaran premi secara berkala selama masa pinjaman. Mekanisme tersebut telah menjadi praktik yang lazim dalam pembiayaan KPR maupun kredit lainnya dan umumnya premi telah diperhitungkan sebagai bagian dari struktur biaya awal KPR."
Meski membuka peluang pertumbuhan bisnis, pelaku industri menilai dampak finansial kebijakan ini belum dapat dihitung sebelum pemerintah menerbitkan regulasi teknis mengenai implementasi, cakupan perlindungan, maupun parameter produk.
Hengky menuturkan Ciputra Life masih menanti kejelasan regulasi sebelum menghitung potensi kontribusi terhadap pendapatan premi.
"Pada tahap ini, kami masih menunggu ketentuan lebih lanjut dari regulator mengenai desain kebijakan tersebut, termasuk mekanisme implementasi, cakupan perlindungan, serta parameter teknis lainnya. Setelah terdapat kejelasan, kami siap melakukan penyesuaian yang diperlukan sesuai ketentuan yang berlaku."
Ia menambahkan, apabila implementasi berjalan efektif dan mampu meningkatkan penyaluran KPR, maka industri asuransi jiwa kredit juga berpeluang menikmati pertumbuhan.
"Yang dapat kami sampaikan, apabila implementasinya berjalan dengan baik, kebijakan ini berpotensi menciptakan peluang pertumbuhan kredit terutama kredit KPR serta pertumbuhan asuransi jiwa kredit."
Di sisi lain, Wahyudin memperkirakan dampaknya terhadap pertumbuhan premi industri secara keseluruhan tidak akan terlalu besar, hanya sekitar 1-2% secara tahunan.
Menurutnya, proyeksi tersebut mempertimbangkan kewajiban pencadangan dan metode pengakuan pendapatan berdasarkan PSAK 117.
"Secara umum mendorong namun tidak terlalu signifikan. Asumsi pertumbuhan 1-2% year on year (yoy). Hal ini karena pencadaran dan metode pencatatan sesuai PSAK 117."
Dengan begitu, KPR tenor 40 tahun memang membuka pasar baru bagi industri asuransi jiwa kredit.
Namun, peluang tersebut datang bersama konsekuensi berupa meningkatnya eksposur risiko, kebutuhan penyesuaian desain produk, hingga perubahan strategi underwriting dan aktuaria.
Bagi industri, tantangan terbesar bukan sekadar memperpanjang masa perlindungan, melainkan memastikan bisnis tetap sehat ketika harus mengelola risiko hingga empat dekade ke depan.
