JAKARTA - Gejala pemilik hunian menawarkan take over Kredit Pemilikan Rumah (KPR) berbanderol amat murah, bahkan tanpa bayaran, kian gampang dijumpai lewat jejaring sosial.
Kondisi ini hadir manakala sebagian peminjam memilih menyerahkan tempat tinggal serta mengalihkan beban cicilannya kepada pihak lain sekalipun telah mengeluarkan dana lumayan besar sepanjang kurun waktu beberapa tahun.
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat mengutarakan bahwasanya fenomena tersebut bertalian erat dengan kapasitas peminjam di dalam memenuhi angsuran seusai melewati fase suku bunga floating.
Lonjakan suku bunga sanggup membikin cicilan yang mula-mula masih terjangkau menjadi kian terasa memberatkan.
"Fenomena take over KPR, atau berpindah bank, umumnya merujuk pada kesanggupan konsumen atau debitur dalam melunasi cicilan KPR yang telah disepakati di awal. Hal ini biasanya dilakukan oleh debitur KPR yang sudah memasuki masa periode cicilan bunga floating. Dengan kenaikan suku bunga yang tak menentu atau meningkat, maka cicilan pada masa floating semakin terasa lebih berat," kata Syarifah dari Sumbernya, Senin (31/6/26).
Di dalam situasi sedemikian rupa, pemindahan KPR kepada bank lain menjelma menjadi salah satu opsi yang patut diperhitungkan peminjam.
Skema tersebut memberikan peluang bagi peminjam untuk memperoleh rentang waktu bunga anyar sehingga tekanan angsuran bergeser, sekalipun keputusan buat pindah bank tetap memerlukan penghitungan secara menyeluruh.
"Berpindah layanan KPR ke instansi bank lain akan menunda masa bunga floating yang kemungkinan akan mengalami penurunan ke depannya. Perhitungan perlu dilakukan secara detail untuk melihat keuntungan atau kerugian yang akan dialami nantinya, tidak hanya dilihat dari biaya take over saja," ujarnya.
Kendalanya, tidak seluruh peminjam berada pada kondisi keuangan yang memungkinkan buat mempertahankan rumah sampai masa kredit rampung.
Ketika pasar properti residensial bergerak lesu, mencari pembeli anyar pun tidak selalu gampang, utamanya buat lapisan masyarakat menengah ke bawah.
Awal Desember 2017, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mencatat capaian Program Satu Juta Rumah sebanyak 765.120 unit rumah, didominasi oleh pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sebesar 70 persen, atau sebanyak 619.868 unit, sementara rumah non-MBR yang terbangun sebesar 30 persen, sebanyak 145.252 unit.
Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo, sekitar 20 persen merupakan rumah yang dibangun oleh Kementerian PUPR berupa rusunawa, rumah khusus, rumah swadaya maupun bantuan stimulan prasarana dan utilitas (PSU), 30 persen lainnya dibangun oleh pengembang perumahan subsidi yang mendapatkan fasilitas KPR FLPP, subsisdi selisih bunga dan bantuan uang muka.
Selebihnya dipenuhi melalui pembangunan rumah non subsidi oleh pengembang.
Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah mengungkapkan, rumah tapak masih digemari kelas menengah ke bawah.
Kontribusi serapan properti oleh masyarakat menengah ke bawah terhadap total penjualan properti mencapai 70%.
Serapan sebesar 200.000 unit ini, akan terus meningkat pada tahun 2018 menjadi 250.000 unit.
Syarifah memandang situasi ekonomi lapisan masyarakat tersebut turut menjadi bahan pertimbangan manakala pemilik menetapkan pemotongan harga besar pada alur pengalihan KPR.
Pada sejumlah kejadian, besaran yang diminta bahkan dapat lebih rendah manakala dikomparasikan dengan dana yang telah dibayarkan pemilik terdahulu.
"Dengan kondisi pasar properti residensial yang sedang stagnan, kondisi keuangan atau perekonomian pada segmen masyarakat menengah ke bawah yang challenging, menjadi di antara alasan debitur menawarkan potongan atau bahkan sampai gratis untuk berpindah tangan KPR," katanya.
Besarnya manfaat dari take over pun sangat bertumpu kepada susunan bunga di bank lama beserta bank baru.
Perbedaan tingkat bunga sanggup melahirkan selisih angsuran yang cukup besar sepanjang sisa masa pembiayaan, tetapi angka tersebut tidak bisa dihitung sekadar dari cicilan tiap bulan.
"Misalnya saja, debitur melakukan take over KPR karena telah memasuki periode jenjang bunga floating hingga 13%. Pada bank yang baru, hasil cicilan KPR hanya dikenakan bunga berjenjang dengan start 5,75%. Selisih yang diperhitungkan dapat diukur dari sisa plafon dan tenor yang dibandingkan dengan kondisi bunga yang berbeda," tutur Syarifah.
Sebaliknya, calon peminjam yang berminat meminang hunian melalui mekanisme take over juga harus berhati-hati.
Biaya yang timbul di dalam proses peralihan utang sanggup membikin kalkulasi keuntungan berubah, sehingga harga take over yang terlihat murah belum tentu merepresentasikan pengeluaran riil.
"Namun perlu cermat, bahwa perhitungan ini juga perlu melibatkan biaya lainnya seperti biaya penalty, asuransi jiwa, biaya appraisal, AJB, akad bank, dan sebagainya," pungkas Syarifah.
