JAKARTA - Di depan para buruh pada peringatan Hari Buruh 1 Mei 2026, Presiden Prabowo Subianto menjanjikan kredit kepemilikan rumah dengan tenor hingga 40 tahun. Harapannya dengan memperpanjang tenor, cicilan bulanan yang harus dibayarkan jadi lebih ringan.
Pemerintah menjanjikan hal ini karena banyak kaum buruh tidak bisa mempunyai rumah jika menjalani KPR saat ini yang bertenor 15 sampai 20 tahun.
Rencana KPR 40 tahun boleh saja disambut baik. Tapi wacana kebijakan ini tetap perlu kami kritik.
Harga properti di Indonesia kian hari kian tak masuk akal. Namun mengapa pemerintah lebih memilih memperpanjang tenor alih-alih membuat harga hunian lebih terjangkau?
KPR 40 tahun tidak membuat harga rumah menjadi lebih murah, justru memperpanjang beban. Mungkin, bagi pekerja dengan upah stabil, cicilan yang sebelumnya memakan sepertiga upah turun ke level masuk akal.
Akses ke kepemilikan rumah memang jadi terbuka. Namun, cicilan ringan tidak datang tanpa konsekuensi.
Total bunga sepanjang masa pinjaman berpotensi lebih besar, pelunasan pokok lebih lambat, dan kepemilikan ekuitas berjalan lambat. Untuk sebagian besar tenor, kewajiban debitur masih lebih besar dari nilai aset yang sesungguhnya.
Pemerintah mengakui sulit memberantas aksi mafia tanah yang membuat harga tanah di Indonesia amat mahal. Untuk meredam kenaikan harga properti yang kian hari kian tak terjangkau, KPR berdurasi panjang jadi salah satu caranya.
Tapi pertanyaannya, jika ingin mempunyai rumah, apakah harus 40 tahun stagnan bekerja di pabrik? Di sisi pekerja, komitmen 40 tahun terhadap satu rumah di satu lokasi adalah taruhan besar dalam profesi yang tidak menjamin pekerjaan tetap.
Jika ingin mengambil KPR 40 tahun, seorang buruh harus sudah mulai menyicilnya sedini mungkin begitu memasuki dunia kerja. Itu pun masih terganjal aturan batas pensiun yang tidak pasti meski dikatakan batas pensiun ada di kisaran 59 tahun untuk jabatan teknis dan 65 tahun untuk jabatan manajerial.
Apakah pabrik mau memekerjakan seorang buruh usia 50 tahunan untuk terus mengisi posisi teknis?
Perancangan skema KPR 40 tahun ini sebaiknya melihat beragamnya kondisi buruh di Indonesia dengan upah minimum yang berbeda antardaerah. Operator pabrik di Karawang, Jawa Barat, yang bergaji Rp5 juta per bulan tak bisa disamakan dengan kondisi buruh perkebunan di Banjarnegara, Jawa Tengah, yang berupah Rp2,3 juta per bulan.
Yang sering luput dari perhatian adalah bagaimana menentukan skema ini bisa bertahan empat dekade. Juga, bagaimana ekosistem keuangan menanggung risiko suku bunga selama 40 tahun?
Bagi perbankan, menilai kemampuan bayar seseorang selama empat dekade adalah pekerjaan yang tidak mungkin presisi. Yang dapat dilakukan bank hanyalah membuat asumsi konservatif, yang akhirnya menyaring keluar buruh yang paling membutuhkan.
Di sisi lembaga pembiayaan, mismatch pendanaan-pembiayaan antara dana jangka pendek dan kredit berjangka 40 tahun adalah risiko yang harus ditangani.
Pelajaran dari krisis finansial 2008 di Amerika Serikat memaparkan bahwa lembaga yang meminjamkan jangka panjang dengan dana jangka pendek selalu rentan saat siklus bunga berbalik arah.
Belum lagi risiko di sisi moneter. Idealnya, KPR 40 tahun menerapkan skema cicilan dengan bunga tetap, sehingga tidak akan terpengaruh dengan fluktuasi suku bunga atau BI Rate.
Namun, kebijakan Prabowo benar-benar dilaksanakan, marjin bank penyalur akan tergerus dan bukan tidak mungkin memicu market crash jika Bank Indonesia menaikkan suku bunga terlalu tinggi apabila kondisi moneter tidak stabil.
Pekan lalu, Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan sebesar 50 basis poin menjadi 5,25%. Ini jadi kenaikan pertama setelah delapan bulan ditahan, dan melampaui ekspektasi pasar yang memperkirakan hanya 25 basis poin.
Meski kenaikan ini dilakukan untuk menstabilkan nilai tukar rupiah, efeknya mau tidak mau bakal memicu kenaikan bunga floating KPR.
Artinya, semakin panjang tenor aset semakin besar mismatch durasi waktu pembiayaan terhadap dana yang biasanya berjangka pendek.
KPR 40 tahun menggandakan masalahnya. Pun jika kami melihat sejarah, sejak krisis 1997, siklus krisis baru kerap muncul setiap 10 tahunan.
KPR 40 tahun untuk buruh tetap dapat menjadi instrumen berguna jika dilakukan dalam satu paket kebijakan yang lengkap. Atau setidaknya pemerintah memperhatikan beberapa elemen penting yang jadi fundamental kebijakan ini.
Pertama, hunian perlu ditempatkan pada lokasi yang layak, dekat tempat kerja dan terhubung jaringan transportasi umum.
Kedua, perlu ada transparansi total biaya dan seleksi calon debitur yang baik agar tidak direcoki oleh spekulan dan mafia properti.
Ketiga, pemerintah harus memberikan perlindungan jika terjadi guncangan pendapatan, termasuk ketika terjadi PHK atau kecelakaan kerja.
Keempat, kebijakan ini harus menggunakan sumber pendanaan jangka panjang, KPR 40 tahun tidak boleh dibangun di atas dana berjangka pendek. Selama ini mayoritas pembiayaan KPR bersumber dana pihak ketiga (DPK) contohnya tabungan deposito masyarakat dan pasar uang.
Karena itu perbankan, pemerintah, Bank Indonesia, dan Otoritas Jasa Keuangan perlu mencari skema pendanaan jangka panjang yang bersumber dari pasar primer dan sekunder. Tujuannya untuk memudahkan dan memberikan jaminan perbankan saat menerbitkan instrumen seperti saham dan obligasi khusus untuk menjadi sumber dana pembiayaan perumahan.
Korea Selatan telah memiliki KPR 40 tahun melalui produk Bogeumjari. Studi tahun 2022 menemukan bahwa tenor panjang berkaitan erat dengan risiko pelunasan dipercepat dan profil debitur yang berbeda dari KPR jangka pendek.
KPR 40 tahun mengubah struktur risiko seluruh ekosistem dan butuh pasar sekunder yang dalam untuk meredam risiko itu. Apakah Indonesia sudah siap dengan sistem pembiayaannya?
Di sisi pemerintah, komitmen pemberian KPR subsidi sampai 2066 perlu dilengkapi dengan mekanisme mitigasi risiko yang cukup. Namun, mengingat terbatasnya kas negara, pemerintah perlu berinovasi agar kebijakan ini tidak memicu krisis fiskal di 2066 kelak.
Janji Hari Buruh layak dan perlu diwujudkan, tapi harus disertai pemikiran lebih dalam daripada sekadar mengumumkan angka tenor.
