Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah fasilitas pinjaman yang memiliki dua jenis bunga, yaitu tetap (fixed) dan mengambang (floating). Kali ini, kita akan membahas soal floating bunga KPR, yaitu bunga mengambang (floating rate) KPR yang dapat berfluktuasi secara signifikan. Perubahan naik atau turun dari bunga KPR mengambang sangat tergantung pada pergerakan suku bunga pasar yang ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI).
Floating bunga KPR merujuk pada suku bunga yang berubah-ubah sesuai dengan acuan suku bunga yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia (BI), yang dengan kata lain tidak memiliki nilai yang tetap. Suku bunga mengambang KPR ini ditawarkan oleh lembaga perbankan kepada mereka yang ingin mengajukan kredit untuk rumah, apartemen, atau properti lainnya.
Selain dipengaruhi oleh suku bunga acuan BI, tren pasar bunga dan kebijakan bank juga berpengaruh terhadapnya. Pada saat suku bunga acuan BI naik, floating bunga KPR pun ikut naik, sehingga pembayaran angsuran rumah menjadi lebih besar. Namun, sebaliknya, ketika suku bunga acuan BI turun, suku bunga KPR mengambang dan angsuran rumah juga akan berkurang.
Sedangkan, untuk mekanisme floating bunga KPR, sesuai dengan Kebijakan Pemerintah yang mengatur suku bunga melalui Bank Indonesia (BI) dalam bentuk Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK). Ini tidak hanya berlaku untuk KPR, tetapi juga berbagai jenis kredit lainnya. Namun, perlu diperhatikan bahwa SBDK belum memasukkan estimasi premi risiko.
Dengan demikian, besaran suku floating bunga KPR dapat berbeda di setiap bank. Estimasi premi risiko ini akan ditentukan oleh penilaian bank terhadap risiko masing-masing nasabah atau kelompok nasabah. Bank yang menyediakan KPR tidak dapat menetapkan suku bunga mengambang sembarangan, tetapi harus merujuk pada suku bunga yang telah ditetapkan oleh pemerintah.
KPR dengan suku bunga mengambang juga cenderung menawarkan masa cicilan atau tenor yang lebih panjang. Meski terkesan mahal karena akan memakan waktu yang cukup lama, namun demikian, tentu saja mekanisme ini ini tidak selalu merugikan. Pasalnya, harga properti cenderung meningkat setiap tahun, dan kenaikan ini bisa jadi lebih tinggi daripada kenaikan suku bunga KPR mengambang.
Intinya, saat mempertimbangkan KPR dengan suku bunga mengambang, perlu untuk memilih dengan cermat lembaga perbankan yang menawarkan suku bunga paling kompetitif.
Sementara itu, suku bunga KPR mengambang dapat mengalami fluktuasi naik turun tanpa pemberitahuan sebelumnya. Tentu saja hal ini juga dipengaruhi oleh kondisi ekonomi, selain kebijakan pemerintah. Karena sifatnya yang dapat berubah tiba-tiba, penting untuk tetap memperbarui informasi mengenai SBDK dan bertanya kepada bank yang memberikan KPR.
Besaran Suku Bunga KPR Mengambang Saat Ini
Bicara soal besaran floating bunga KPR, tentu besaran suku bunga KPR setiap bank ini variatif dan berbeda-beda. Sebagai contoh, Bank Negara Indonesia (BNI) menawarkan suku bunga mulai dari 2,76% dengan masa kredit yang sangat panjang (hingga 30 tahun).
Kemudian, Bank Tabungan Negara (BTN) menawarkan KPR dengan suku bunga mulai dari 3,46%. Bank Mandiri dan Bank Rakyat Indonesia (BRI) menawarkan suku bunga KPR mulai dari 4,5% dengan tenor hingga 20 tahun.
Untuk bank swasta, ada Bank Permata yang memberikan penawaran suku bunga 5,25% dengan tenor hingga 25 tahun. Lebih rendah lagi, Maybank menawarkan suku bunga 3,95%, sementara Bank Danamon menawarkan suku bunga 3,88%, keduanya dengan tenor hingga 20 tahun.
Skema Perhitungan Floating Bunga KPR
Ada dua skema perhitungan yang digunakan untuk suku bunga KPR mengambang, yaitu skema efektif dan skema anuitas. Skema efektif menggunakan perhitungan berdasarkan saldo pokok pinjaman dan suku bunga KPR. Sementara itu, skema anuitas menghasilkan cicilan bulanan yang tetap, meskipun besar suku bunga mengambang berfluktuasi setiap bulannya.
Dalam skema anuitas, bagian dari cicilan yang melunasi pokok pinjaman akan semakin besar, sementara bagian bunga akan semakin kecil seiring waktu. Skema anuitas adalah metode perhitungan yang lebih umum digunakan oleh bank di Indonesia karena lebih memudahkan nasabah dalam membayar cicilan tiap periode. Meskipun skema efektif dan anuitas menghasilkan total angsuran yang tetap, ini tidak sama dengan skema tetap (fixed rate).