JAKARTA - Ada fakta yang cukup menarik dari Elon Musk soal kepemilikan hunian.
Triliuner tersebut memilih membeli tempat tinggal dengan mengambil kredit kepemilikan rumah alias mencicil, alih-alih membayar tunai.
Padahal, kekayaan bos X serta Tesla tersebut pernah ditaksir mampu untuk membeli satu negara.
Pada bulan Januari lalu, harta Musk tembus 779 miliar dollar AS atau sekitar Rp 13.000 triliun.
Kekayaan Musk ini bukan dalam bentuk uang tunai, melainkan berbentuk saham.
Apabila dikonversi, kekayaan Musk itu sanggup membeli negara Swiss yang mempunyai produk domestik bruto berada di kisaran kurang dari 900 miliar dollar AS.
Hal ini bukan membeli dalam arti harfiah, melainkan sekadar pengibaratan seberapa kaya Elon Musk.
Per bulan Agustus kemarin, harta Musk mencapai 856 miliar dollar AS atau sekitar Rp 15.100 triliun.
Dengan kekayaan sebesar ini, Musk sebenarnya tidak butuh skema KPR untuk punya rumah.
Uniknya, Musk ternyata bukan triliuner satu-satunya yang membeli tempat tinggal dengan skema cicilan.
Bos Meta, Mark Zuckerberg yang kekayaannya menyentuh 203,5 miliar dollar AS atau sekitar Rp 3.600 triliun juga memilih skema KPR guna membeli rumah-rumah mewah.
Pertanyaannya, kenapa?
Para pakar keuangan menyebut langkah ini sebagai strategi keuangan yang sangat cerdas.
Bagi orang super kaya, mengambil cicilan rumah meski mampu bayar tunai justru bisa menjadi keputusan finansial paling menguntungkan.
Elon Musk, orang terkaya di dunia, tercatat memiliki beberapa cicilan tempat tinggal dengan nilai sangat besar.
Salah satunya adalah pinjaman 61 juta dollar AS atau sekitar Rp 1 triliun dari Morgan Stanley, demi membeli lima properti di California.
Angka ini terlihat besar, tetapi sebenarnya hanya setetes air dari kekayaan Musk yang mencapai 703 miliar dollar AS atau sekitar Rp 12 triliun.
Bagi orang awam, sulit memahami kenapa figur seperti Musk perlu meminjam puluhan juta dollar AS untuk membeli rumah, tatkala ia sebenarnya bisa membayar kontan dengan mudah.
Namun ternyata jawabannya cukup sederhana, bukan soal mampu atau tidak, melainkan soal di mana sebaiknya menempatkan uang.
Salah satu alasan utama orang super kaya memilih cicilan rumah adalah karena sebagian besar kekayaan mereka tidak dalam bentuk uang tunai.
Kekayaan para triliuner, seperti Musk dan Zuckerberg umumnya terikat dalam investasi, saham, serta obligasi.
Mereka tidak menyimpan banyak uang dalam bentuk tunai.
"Orang dengan kekayaan sangat tinggi alias ultra-high-net-worth berpikir berbeda soal likuiditas dan utang," ucap Miltiadis Kastanis, direktur eksekutif penjualan di perusahaan properti Compass, sebagaimana dihimpun dari sumbernya.
"Merka lebih suka uangnya tetap bekerja untuk mereka dalam bentuk investasi, bisnis, atau bahkan koleksi seni, daripada terkunci semua di satu properti."
Logikanya begini, jika seseorang menginvestasikan uangnya di saham atau bisnis dan menghasilkan keuntungan, katakanlah 10 persen per tahun, sementara bunga cicilan rumahnya cuma 5 persen, maka ia justru untung dengan mengambil pinjaman.
"Jika mereka yakin investasi mereka akan menghasilkan keuntungan lebih besar daripada bunga yang dibayarkan untuk cicilan, lebih masuk akal membiayai properti dengan kredit," kata Kastanis.
Menurut Kastanis, persoalannya bukan pada biaya pinjaman, melainkan pada cara mengoptimalkan penempatan uang mereka.
Zuckerberg mendapat bunga cuma 1,05 persen.
Mark Zuckerberg, CEO Meta sekaligus orang terkaya nomor tujuh di dunia, turut menerapkan strategi serupa.
Pada 2012, Zuckerberg melakukan pembiayaan ulang untuk rumahnya di Palo Alto dengan kredit 30 tahun dan bunga yang sangat rendah, hanya 1,05 persen.
Dengan bunga serendah itu, cicilan rumahnya praktis hampir tanpa biaya.
Tentu saja, lebih masuk akal untuk tidak mengunci uang hampir 6 juta dollar AS di rumah, dan menggunakannya untuk investasi lain yang berpotensi mendatangkan keuntungan jauh lebih besar.
Era suku bunga ultra rendah di dekade 2010-an memang menjadi masa emas bagi orang kaya untuk mengambil cicilan jangka panjang.
Banyak pembeli kaya yang berhasil mengunci kredit dengan bunga jauh lebih rendah dibanding standar saat ini.
Selain manfaat investasi, ada keuntungan pajak yang juga sangat menggiurkan.
Bunga cicilan rumah di Amerika Serikat bisa menjadi pengurang pajak untuk pinjaman hingga 750.000 dollar AS, bagi mereka yang merinci laporan pajaknya.
Kendati cicilan Zuckerberg jauh melampaui batas itu, ia tetap bisa mengurangi sebagian bunga cicilannya dari penghasilan kena pajak, yang akhirnya menekan biaya pinjaman.
"Cicilan rumah juga memungkinkan optimisasi pajak di beberapa negara, karena pembayaran bunga bisa menjadi pengurang pajak," tutur Islay Robinson, pendiri dan CEO perusahaan pialang kredit Enness Global.
Beliau juga menjelaskan bahwa dalam kondisi inflasi tinggi, nilai uang cenderung menurun seiring waktu.
Oleh karena itu, meminjam uang saat ini dan membayarnya di kemudian hari dengan uang yang nilainya sudah lebih rendah dapat menjadi pilihan yang lebih menguntungkan.
Strategi "beli, pinjam, mati".
Ada satu lagi strategi yang lebih jarang dibicarakan tapi sangat menguntungkan bagi orang super kaya, yakni pinjaman berbasis investasi.
Konsepnya, orang kaya meminjam uang dengan menjadikan saham dan aset investasi mereka sebagai jaminan, tanpa harus menjual saham tersebut.
"Daripada menjual investasi Anda untuk mengumpulkan uang, meminjam dengan jaminan aset memungkinkan Anda tetap berinvestasi, menunda pajak, dan membebaskan uang untuk peluang lain," tulis bank JP Morgan dalam panduannya kepada nasabah kaya.
Mengapa hal ini menguntungkan?
Di dalam aturan pajak Amerika Serikat, dana pinjaman tidak dikategorikan sebagai pendapatan kena pajak.
Dengan begitu, orang kaya bisa membiayai gaya hidup mereka dengan meminjam terhadap aset yang dimiliki, tanpa dikenai pajak penghasilan sama sekali.
Para analis menyebut praktik ini sebagai strategi "beli, pinjam, mati" alias buy, borrow, die.
Caranya, kumpulkan aset yang nilainya terus naik, meminjam dengan aset itu sebagai jaminan untuk membiayai pengeluaran, dan pada akhirnya wariskan aset tersebut kepada ahli waris.
Saat aset diwariskan, terjadi stepped-up basis, yang membuat sebagian besar pajak keuntungan modal yang sudah menumpuk selama bertahun-tahun praktis hilang.
Apa yang bisa dipelajari pembeli biasa?
Bagi pembeli rumah biasa, strategi para triliuner ini tentu tidak bisa ditiru begitu saja.
Tidak semua orang punya akses ke bunga 1,05 persen atau bisa meminjam puluhan juta dollar AS dengan jaminan saham.
Namun prinsipnya tetap bisa dipelajari.
"Pesan untuk pembeli biasa bukan untuk meniru pendekatan persis mereka, tapi untuk memahami prinsipnya," ucap Harlow.
Menurut beliau, langkah finansial paling cerdas terkadang bukan melunasi semuanya, melainkan menjaga uang tetap fleksibel dan tetap bekerja untuk pemiliknya.