JAKARTA - Elon Musk beserta Mark Zuckerberg pada dasarnya tidak butuh cicilan guna membeli rumah.
Mereka mempunyai dana berlebih untuk melunasi secara kontan.
Ironisnya, kedua figur triliuner ini justru menjatuhkan pilihan pada kredit kepemilikan rumah dalam rangka membeli properti mewah milik mereka.
Pertanyaannya, apa alasannya?
Para analis keuangan mengidentifikasi metode ini sebagai siasat finansial yang amat cerdas.
Bagi golongan super kaya, mengambil kredit rumah meskipun mampu membayar tunai justru sanggup menjelma sebagai keputusan fiskal paling menguntungkan.
Elon Musk, figur nomor satu terkaya global, tercatat memegang beberapa kredit properti berangka sangat fantastis.
Salah satunya yakni pinjaman sejumlah 61 juta dollar AS atau kira-kira Rp 1 triliun dari Morgan Stanley, guna mengakuisisi lima aset di wilayah California.
Nominal ini tampak masif, walau sebenarnya cuma setetes air dibandingkan harta kekayaan Musk yang mencapai 703 miliar dollar AS atau sekitar Rp 12 triliun.
Padahal kenyataannya alasan tersebut terbilang sederhana, bukan persoalan mampu atau tidak, melainkan menyangkut titik optimal menaruh uang.
Salah satu motif utama golongan super kaya melabuhkan pilihan pada cicilan properti ialah lantaran sebagian besar kekayaan mereka tidak berwujud uang tunai.
Harta para triliuner, layaknya Musk serta Zuckerberg umumnya terikat di dalam sektor investasi, saham, beserta obligasi.
Mereka tidak menimbun banyak dana dalam bentuk likuid.
"Orang dengan kekayaan sangat tinggi alias ultra-high-net-worth berpikir berbeda soal likuiditas dan utang," kata Miltiadis Kastanis, direktur eksekutif penjualan di perusahaan properti Compass, sebagaimana dihimpun dari Sumbernya.
"Mereka lebih suka uangnya tetap bekerja untuk mereka dalam bentuk investasi, bisnis, atau bahkan koleksi seni, daripada terkunci semua di satu properti."
Pola pikirnya semacam ini, manakala seseorang menanamkan modalnya pada saham atau sektor komersial lalu mendulang margin, sebut saja 10 persen per tahun, sementara beban bunga cicilan propertinya cuma 5 persen, maka ia justru mendulang surplus melalui pengambilan utang.
"Jika mereka yakin investasi mereka akan menghasilkan keuntungan lebih besar daripada bunga yang dibayarkan untuk cicilan, lebih masuk akal membiayai properti dengan kredit," kata Kastanis.
Berdasarkan pandangan Kastanis, problemnya bukan terletak pada ongkos pinjaman, melainkan pada metode memaksimalkan lokasi penyimpanan uang mereka.
Mark Zuckerberg, selaku kepala eksekutif Meta sekaligus manusia terkaya ketujuh dunia, turut mengaplikasikan taktik serupa.
Sepanjang tahun 2012, Zuckerberg melaksanakan restrukturisasi pembiayaan untuk kediamannya di Palo Alto lewat fasilitas kredit bertenor 30 tahun serta tingkat bunga sangat minim, yakni hanya 1,05 persen.
Memakai suku bunga sekecil itu, angsuran hunian miliknya secara fungsional hampir tanpa ongkos.
Tentu saja, jauh lebih rasional guna menghindari penguncian uang senilai hampir 6 juta dollar AS di dalam bangunan, serta mengerahkannya ke portofolio lain yang berpotensi melahirkan profit jauh lebih tinggi.
Fase suku bunga sangat rendah pada era 2010-an memang menjelma menjadi masa keemasan bagi kaum elit guna mengamankan pinjaman jangka panjang.
Banyak peminat properti kaya sukses mengunci kredit dengan tingkat bunga jauh lebih kecil dibanding standar mutakhir.
Di samping keuntungan investasi, terdapat fasilitas keringanan pajak yang juga teramat menggiurkan.
Beban bunga cicilan properti di wilayah Amerika Serikat berpotensi menjadi komponen pengurang pajak untuk fasilitas pinjaman hingga 750.000 dollar AS, khusus bagi mereka yang merinci laporan perpajakannya.
Meskipun tangguração cicilan Zuckerberg melampaui batasan tersebut, ia tetap berhak memotong sebagian bunga pinjamannya dari total penghasilan kena pajak, yang bermuara pada efisiensi biaya kredit.
"Cicilan rumah juga memungkinkan optimisasi pajak di beberapa negara, karena pembayaran bunga bisa menjadi pengurang pajak," kata Islay Robinson, pendiri serta CEO lembaga pialang kredit Enness Global.
Ia pun menerangkan bahwasanya di tengah kondisi inflasi tinggi, daya beli uang cenderung menyusut seiring berjalannya waktu.
Oleh karena itu, berutang saat ini lalu membayarnya di masa mendatang menggunakan mata uang yang nilainya telah merosot bisa menjadi alternatif lebih menguntungkan.
Terdapat satu siasat lanjutan yang jarang diperbincangkan namun amat menguntungkan bagi kelompok super kaya, yaitu pinjaman berbasis instrumen investasi.
Mekanismenya, kaum elit meminjam uang dengan menjadikan portofolio saham beserta aset investasi mereka sebagai agunan, tanpa wajib melepas instrumen saham itu.
"Daripada menjual investasi Anda untuk mengumpulkan uang, meminjam dengan jaminan aset memungkinkan Anda tetap berinvestasi, menunda pajak, dan membebaskan uang untuk peluang lain," tulis bank JP Morgan dalam panduannya kepada nasabah kaya.
Mengapa cara ini mendatangkan keuntungan?
Di dalam koridor hukum pajak Amerika Serikat, dana pinjaman tidak dikategorikan sebagai pendapatan yang wajib pajak.
Lewat skema tersebut, golongan kaya sanggup mendanai gaya hidup mereka melalui utang berbasis aset yang dimiliki, tanpa tersentuh pajak penghasilan sama sekali.
Para pengamat menjuluki metode ini sebagai strategi beli, pinjam, mati atau buy, borrow, die.
Caranya, kumpulkan aset yang valuasinya terus menanjak, ajukan pinjaman dengan menjadikan aset tersebut sebagai jaminan guna menopang kebutuhan biaya hidup, kemudian wariskan aset itu kepada ahli waris.
Manakala aset tersebut diwariskan, tercipta suatu kondisi stepped-up basis, yang menjadikan sebagian besar pajak capital gains yang menahun secara otomatis hilang.
Bagi kalangan pembeli rumah konvensional, siasat para triliuner ini pastinya tidak bisa ditiru secara utuh.
Tidak semua orang mempunyai akses terhadap tingkat bunga 1,05 persen ataupun mampu mengajukan pinjaman puluhan juta dollar AS dengan jaminan saham.
Kendati demikian, filosofi dasarnya tetap bisa dipelajari.
"Pesan untuk pembeli biasa bukan untuk meniru pendekatan persis mereka, tapi untuk memahami prinsipnya," kata Harlow.
Menurut dia, langkah finansial paling cerdas terkadang bukan melunasi seluruh kewajiban, melainkan menjaga likuiditas dana agar tetap fleksibel serta terus berputar bagi pemiliknya.