JAKARTA - Pemerintah merancang kebijakan yang dapat menstimulasi daya beli masyarakat pada sektor perumahan demi menjaga keberlangsungan pertumbuhan ekonomi.
Langkah ini dilakukan dengan menerapkan kebijakan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun pada tahun 2023, 2024, dan 2025.
Agar pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap terjaga, pemerintah kembali memberikan paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan berupa insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun pada tahun anggaran 2026.
Hal tersebut diatur melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.
Regulasi ini ditandatangani oleh Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa pada tanggal 18 Desember 2025, diundangkan pada tanggal 31 Desember 2025, dan berlaku efektif sejak tanggal 1 Januari 2026.
Melalui aturan ini, pemerintah resmi memperpanjang insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun hingga akhir 2026.
Insentif diberikan untuk Pajak Pertambahan Nilai terutang masa pajak Januari sampai dengan Desember 2026 tanpa pembagian periode pemberian insentif.
Dengan kata lain, insentif ini diberikan penuh sebesar 100% sepanjang tahun 2026.
Kebijakan tahun 2026 ini memang berbeda dengan kebijakan yang diatur dalam regulasi sebelumnya yang mengatur pembagian persentase insentif 100% pada semester pertama lalu turun menjadi 50% pada semester kedua.
Sesuai ketentuan, insentif diberikan atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun yang terjadi pada saat ditandatanganinya akta jual beli oleh pejabat pembuat akta tanah atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris.
Selain itu, dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak atau rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Januari sampai dengan 31 Desember 2026.
Namun demikian, tidak semua pembelian rumah bisa memperoleh insentif tersebut.
Syarat yang harus dipenuhi supaya penyerahan rumah tapak dan rumah susun mendapatkan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah, yaitu:
harga jual maksimal Rp5 miliar;
rumah tapak atau rumah susun baru dalam kondisi siap huni;
memiliki kode identitas rumah yang bisa diperoleh dari aplikasi SIKUMBANG milik Kementerian Pekerjaan Umum atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat; dan
penyerahan pertama oleh pengusaha kena pajak penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan sebelumnya.
Pajak jual beli rumah merupakan komponen penting yang wajib dipahami dalam setiap transaksi properti.
Pada sisi pembeli, pajak pertambahan nilai menjadi salah satu komponen utama yang melekat pada pembelian rumah baru dari pengembang.
Dalam kondisi normal, pembelian rumah baru dari pengembang umumnya dikenakan pajak pertambahan nilai sebesar 11%.
Pajak ini dibebankan kepada konsumen dan menjadi bagian dari harga rumah yang harus dibayarkan.
Namun, melalui kebijakan tersebut, pajak tidak perlu dibayar oleh pembeli karena pembayarannya ditanggung oleh pemerintah.
Artinya, masyarakat bisa membeli rumah dengan harga lebih murah.
Meskipun insentif atas rumah tapak dan rumah susun berlaku untuk seluruh orang pribadi warga negara Indonesia dan warga negara asing, insentif ini dibatasi secara administratif.
Tidak semua pembelian rumah oleh warga negara Indonesia atau warga negara asing bisa serta merta mendapatkan fasilitas ini.
Insentif ini terbatas untuk hanya satu orang pribadi atas perolehan satu unit rumah tapak atau rumah susun.
Berikut kriteria orang pribadi yang berhak mendapatkan insentif.
Warga negara Indonesia yang memiliki nomor pokok wajib pajak atau nomor identitas kependudukan;
Warga negara asing yang memiliki nomor pokok wajib pajak sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi warga negara asing.
Aturan ini juga tidak membatasi orang pribadi yang pernah memanfaatkan insentif pada tahun 2023 hingga 2025 sepanjang memenuhi syarat dan ketentuan yang berlaku.
Artinya, orang pribadi tetap dapat memanfaatkan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah berdasarkan regulasi terbaru meskipun sebelumnya sudah pernah memanfaatkan fasilitas tersebut sepanjang syarat dan ketentuannya dipenuhi.
Pengajuan insentif tidak dilakukan secara langsung oleh pembeli kepada pemerintah, tetapi difasilitasi oleh pengusaha kena pajak penjual rumah tapak atau rumah susun melalui mekanisme penerbitan faktur pajak dengan ketentuan sebagai berikut.
Membuat faktur pajak dengan kode transaksi 07 (pajak keluaran yang mendapat fasilitas pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah) untuk penyerahan dengan harga jual sampai dengan Rp2 miliar; atau
Membuat faktur pajak dengan kode transaksi 07 dan 04 untuk penyerahan dengan harga jual lebih dari Rp2 miliar.
Faktur pajak sebagaimana disebutkan di atas harus diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR 90 TAHUN 2025”.
Terdapat beberapa kesalahan umum yang sering dilakukan wajib pajak sehingga fasilitas insentif untuk rumah tidak dapat dimanfaatkan.
Hal penting yang perlu dipahami oleh wajib pajak bahwa insentif tidak otomatis berlaku untuk setiap transaksi jual beli rumah.
Dalam kondisi tertentu, pajak pertambahan nilai tetap dapat dikenakan.
Lalu, kondisi seperti apa yang menyebabkan pajak pertambahan nilai atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun tidak ditanggung pemerintah?
Sesuai ketentuan, pajak pertambahan nilai terutang atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun tidak ditanggung pemerintah dalam hal sebagai berikut.
Objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau rumah susun;
Pembayaran uang muka telah dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026;
Penyerahan rumah tapak atau rumah susun dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026 atau sesudah 31 Desember 2026;
Perolehan rumah tapak atau rumah susun lebih dari satu unit oleh satu orang pribadi;
Rumah tapak atau rumah susun dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak dilakukan penyerahan;
Pengusaha kena pajak tidak membuat faktur pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan;
Pengusaha kena pajak tidak mendaftarkan berita acara serah terima pada aplikasi SIKUMBANG milik Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat;
Pengusaha kena pajak tidak melaporkan laporan realisasi.
Pada akhirnya, diskon 100% atas pembelian unit rumah bukan sekadar keringanan pajak, melainkan bentuk dukungan pemerintah dalam mendorong kepemilikan rumah oleh wajib pajak orang pribadi dan dukungan pemulihan ekonomi Indonesia.
Bagi masyarakat yang memiliki rencana membeli rumah pada tahun ini, inilah saat yang tepat untuk mengambil langkah.